一、出租人改變房屋用途需要哪些手續(xù)

1、如果改變承租人租房的用途，首先應(yīng)該結(jié)束租賃合同;

2、支付承租方違約金，方可改變房屋用途。

二、改變房屋用途的法律規(guī)定

1、我國(guó)法律和行政法規(guī)對(duì)改變房屋用途設(shè)有強(qiáng)制性規(guī)定。

首先，根據(jù)我國(guó)“房地合一”和“房隨地走”的基本政策，建筑物及其他附屬設(shè)施的使用功能決定于所附著土地的用途，《物權(quán)法》第140條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條明確規(guī)定土地用途的改變應(yīng)經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。其次，房屋用途的改變涉及建筑物使用目的的根本改變，屬于關(guān)系業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。[2]因此《物權(quán)法》第77條規(guī)定業(yè)主將住宅改為商用的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約以及征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

2、我國(guó)法律和行政法規(guī)對(duì)房屋用途改變的強(qiáng)制性規(guī)定屬效力性規(guī)范。

民法理論認(rèn)為，違反強(qiáng)制性規(guī)定的法律行為并不一定為無(wú)效，應(yīng)將強(qiáng)制性規(guī)定區(qū)分為禁止性規(guī)范和效力性規(guī)范。如果法律并不否認(rèn)法律行為的內(nèi)容和結(jié)果，只是對(duì)法律行為的外部條件有所要求，則為禁止性規(guī)范。

就未經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的房屋用途改變問(wèn)題而言，首先，如果將其作為禁止性規(guī)范，則房屋所有人的行為僅能依靠主管機(jī)關(guān)的處理或處罰加以糾正，如果在合同效力上不加以否認(rèn)，就會(huì)導(dǎo)致房屋所有人逃避應(yīng)補(bǔ)交的國(guó)家土地使用權(quán)的出讓金，影響土地分類管理、城市規(guī)劃和相鄰房屋權(quán)利人的利益，損害利害關(guān)系人的權(quán)益，同時(shí)也是對(duì)其他守規(guī)經(jīng)營(yíng)者的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

其次，由于不同用途的房屋在消防、水電等方面的設(shè)計(jì)布局及程度均有不同，如果擅自改變房屋用途而沒(méi)有辦理配套的設(shè)施變更，則容易影響房屋的正常使用，甚至危及人身安全，損害社會(huì)公共利益。因此，可以推定，擅自改變房屋使用功能用于出租的行為是法律所不欲的，我國(guó)法律和行政法規(guī)對(duì)房屋用途改變的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)屬效力往規(guī)范，當(dāng)事人違反此強(qiáng)制性規(guī)定即導(dǎo)致租賃合同無(wú)效。

出租人雖然可以改變房屋用途，但是必須在解除租賃合同后才可以改變，而且還需要承擔(dān)違約責(zé)任。承租人改變房屋用途必須經(jīng)過(guò)出租人同意。如果您咨詢的情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。