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出租人改變房屋用途需要哪些手續(xù)

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-13 · 207人看過

一、出租人改變房屋用途需要哪些手續(xù)

1、如果改變承租人租房的用途，首先應該結束租賃合同;

2、支付承租方違約金，方可改變房屋用途。

二、改變房屋用途的法律規(guī)定

1、我國法律和行政法規(guī)對改變房屋用途設有強制性規(guī)定。

首先，根據(jù)我國“房地合一”和“房隨地走”的基本政策，建筑物及其他附屬設施的使用功能決定于所附著土地的用途，《物權法》第140條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條明確規(guī)定土地用途的改變應經有關行政主管部門批準。其次，房屋用途的改變涉及建筑物使用目的的根本改變，屬于關系業(yè)主利益的重大事項。[2]因此《物權法》第77條規(guī)定業(yè)主將住宅改為商用的，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約以及征得有利害關系的業(yè)主同意。

2、我國法律和行政法規(guī)對房屋用途改變的強制性規(guī)定屬效力性規(guī)范。

民法理論認為，違反強制性規(guī)定的法律行為并不一定為無效，應將強制性規(guī)定區(qū)分為禁止性規(guī)范和效力性規(guī)范。如果法律并不否認法律行為的內容和結果，只是對法律行為的外部條件有所要求，則為禁止性規(guī)范。

就未經主管機關批準的房屋用途改變問題而言，首先，如果將其作為禁止性規(guī)范，則房屋所有人的行為僅能依靠主管機關的處理或處罰加以糾正，如果在合同效力上不加以否認，就會導致房屋所有人逃避應補交的國家土地使用權的出讓金，影響土地分類管理、城市規(guī)劃和相鄰房屋權利人的利益，損害利害關系人的權益，同時也是對其他守規(guī)經營者的不正當競爭。

其次，由于不同用途的房屋在消防、水電等方面的設計布局及程度均有不同，如果擅自改變房屋用途而沒有辦理配套的設施變更，則容易影響房屋的正常使用，甚至危及人身安全，損害社會公共利益。因此，可以推定，擅自改變房屋使用功能用于出租的行為是法律所不欲的，我國法律和行政法規(guī)對房屋用途改變的強制性規(guī)定應屬效力往規(guī)范，當事人違反此強制性規(guī)定即導致租賃合同無效。

出租人雖然可以改變房屋用途，但是必須在解除租賃合同后才可以改變，而且還需要承擔違約責任。承租人改變房屋用途必須經過出租人同意。如果您咨詢的情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。

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