土地使用權轉出租稅收如何計算?

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號附件1)文件：銷售無形資產(chǎn)，是指轉讓無形資產(chǎn)所有權或者使用權的業(yè)務活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。

一、轉讓、出租土地使用權的規(guī)定

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號附件1)文件：

1.提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉讓土地使用權，稅率為11%。

2.增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。

3.小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)文件：

1.納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。

2.納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

現(xiàn)行轉讓、出租土地使用權增值稅政策不完善。

二、轉讓、出租土地使用權的稅率、征收率建議

1.轉讓土地使用權、出租土地使用稅，增值稅稅率為11%。

2.轉讓土地使用權、出租土地使用權，增值稅征收率為5%。

三、轉讓土地使用權的增值稅建議

1.小規(guī)模納稅人(不含其他個人)轉讓土地使用權，應以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價或者作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在土地所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2.其他個人轉讓土地使用權，應以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價或者作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

3.一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價或者作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。納稅人應按照上述計稅方法在土地所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4.一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得的土地使用權，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。上述納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項土地使用權的原價或者作價后的余額，按照5%的預征率在土地所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5.一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得的土地使用權，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項土地使用權的原價或者作價后的余額，按照5%的預征率在土地所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

6.納稅人取得土地使用權時為小規(guī)模納稅人，登記為一般納稅人后轉讓該土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價或者作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。納稅人應按照上述計稅方法在土地所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

7.納稅人取得土地使用權時為小規(guī)模納稅人，登記為一般納稅人后轉讓該土地使用權，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項土地使用權的原價或者作價后的余額，按照5%的預征率在土地所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

四、轉讓土地使用權的增值稅建議

1.小規(guī)模納稅人(不含其他個人)出租土地使用權，應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的土地使用權，應按照上述計稅方法在土地所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2.其他個人出租土地使用權，應按照5%的征收率計算應納稅額。

3.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的土地使用權，應按照上述計稅方法在土地所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的土地使用權，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在土地所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣(市)的土地使用權，應按照3%的預征率在土地所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

6.納稅人取得土地使用權時為小規(guī)模納稅人，登記為一般納稅人后出租該土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的土地使用權，應按照上述計稅方法在土地使用權所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

7.納稅人取得土地使用權時為小規(guī)模納稅人，登記為一般納稅人后出租該土地使用權，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在土地所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

8.小規(guī)模納稅人簽訂的土地使用權租賃合同，登記為一般納稅人后尚未執(zhí)行完畢的土地使用權租賃合同，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

土地使用權的轉讓出租稅收也叫作土地增值稅，是對

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