土地使用權(quán)轉(zhuǎn)出租稅收如何計算?

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號附件1)文件：銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

一、轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)的規(guī)定

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號附件1)文件：

1.提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

2.增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

3.小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)文件：

1.納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

2.納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

現(xiàn)行轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)增值稅政策不完善。

二、轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)的稅率、征收率建議

1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、出租土地使用稅，增值稅稅率為11%。

2.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)，增值稅征收率為5%。

三、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅建議

1.小規(guī)模納稅人(不含其他個人)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價或者作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在土地所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

2.其他個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價或者作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

3.一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價或者作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在土地所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

4.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項土地使用權(quán)的原價或者作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在土地所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

5.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項土地使用權(quán)的原價或者作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在土地所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

6.納稅人取得土地使用權(quán)時為小規(guī)模納稅人，登記為一般納稅人后轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價或者作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在土地所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

7.納稅人取得土地使用權(quán)時為小規(guī)模納稅人，登記為一般納稅人后轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項土地使用權(quán)的原價或者作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在土地所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

四、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅建議

1.小規(guī)模納稅人(不含其他個人)出租土地使用權(quán)，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的土地使用權(quán)，應(yīng)按照上述計稅方法在土地所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

2.其他個人出租土地使用權(quán)，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

3.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的土地使用權(quán)，應(yīng)按照上述計稅方法在土地所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

4.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在土地所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

5.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的土地使用權(quán)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在土地所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

6.納稅人取得土地使用權(quán)時為小規(guī)模納稅人，登記為一般納稅人后出租該土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的土地使用權(quán)，應(yīng)按照上述計稅方法在土地使用權(quán)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

7.納稅人取得土地使用權(quán)時為小規(guī)模納稅人，登記為一般納稅人后出租該土地使用權(quán)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在土地所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

8.小規(guī)模納稅人簽訂的土地使用權(quán)租賃合同，登記為一般納稅人后尚未執(zhí)行完畢的土地使用權(quán)租賃合同，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓出租稅收也叫作土地增值稅，是對

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。其具體的繳納稅率大概是在30%~35%左右。這項稅收同時對二手房市場有很大的影響。

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