購房認購書的法律效力

首先，商品房認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。簽售的目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協(xié)議等。

其次，商品房認購書的內(nèi)容一般包括：雙方當事人基本情況;房屋基本情況(含位置、面積等);價款計算;訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。當事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。

最后，商品房認購書具有法律效力。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”該條規(guī)定承認了商品房買賣認購書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金;支付定金一方違約無權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責于雙方當事人的事由導致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

房認購書的法律效力無論認購書是預約合同、還是意向書或者是購房合同，均應具有法律效力，違反認購書約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應民事責任。簽訂認購書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強行法規(guī)定。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)商盡管未正式簽署商品房預售合同，但認購書的簽署也是一種預售行為，簽署認購書時也應取得預售許可證，否則認購書無效;如在起訴前開發(fā)商取得認購證書，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，可以認定認購書有效。簽訂購房認購書往往需要繳納一定數(shù)額的定金，因此在簽訂認購書時要特別注意定金性質(zhì)的約定。認購書中往往有定金約定，要求購房者向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。學理上和司法實踐中將定金分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、立約定金五類：

(一)成約定金指作為合同要件的定金，因該定金的交付合同才成立。

(二)證約定金指以定金為訂立合同的證據(jù)，證約定金是為證明合同關系的成立而設定的，不是合同成立的要件，僅以證明合同成立為目的。

(三)解約定金指當事人為保留單方解除主合同的權(quán)利而交付的定金，也就是說交付定金的當事人可以拋棄定金以解除合同，而接受定金的當事人也可以雙倍返還定金來解除合同。

(四)違約定金指交付定金的當事人若不履行債務，接受定金的當事人可以沒收定金。

(五)立約定金指當事人為保證以后正式訂立合同而專門訂立的定金，交付定金的當事人若拒絕立約，將喪失定金，接受定金的當事人拒絕立約，則應加倍償還定金。如前所述，認購書在性質(zhì)上為一種預約合同，其定金約定功能是為了擔保本約即購房合同的簽定，可見認購書中約定的定金應為立約定金。購房人若拒絕簽定購房合同，則會喪失定金，開發(fā)商若拒絕簽定購房合同，則應向購房者雙倍返還定金。

簽訂購房認定書的主要目的是在于幫助人們更好的維持自己的權(quán)益，保障責任和義務的正常履行，還有防止相關人員對自己購買房屋進行破壞和相關資產(chǎn)的損害。了解更多的法律知識，請上律霸網(wǎng)進行專業(yè)的咨詢。