物權法通過厘清物權原因行為和物權變動行為的關系，正確定位物權登記的意義，重構了我國物權登記制度。在此背景下，與高度物權化的租賃權緊密相關的城市房屋租賃登記制度的意義，有待重述。根據城市房地產管理法第五十四條，城市房屋租賃應當簽訂書面租賃合同，并向房產管理部門登記備案。如此規定的目的是“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展”，在實施過程中，其意義更被明確為加強治安消防管理等等。而事實上，城市房屋租賃登記制度除了上述行政管理上的法律意義外，其民事法律意義更為豐富。下面結合兩個簡約案例予以說明。

案例一

甲將房屋出賣給乙后，房價大漲。甲即與丙私下假簽落款較早的租賃合同。隨后，丙訴諸法院，主張優先購買權，要求確認甲乙的房屋買賣合同無效。

案例二

甲2005年將其所有的商廈抵押至銀行融資，2006年將該商廈出租給弟乙。此后，甲無法償還到期銀行貸款，銀行訴諸法院要求實現抵押權。甲私下與乙簽訂了一份始自2004年的長期低價租賃合同，并交法院。

案例一中，甲通過“假造”的承租人丙主張承租人優先購買權，達到了惡意確認甲乙房屋買賣合同無效的目的，其效果與“一房多賣”大同小異。原本，賦予承租人優先購買權和“買賣不破租賃”規則一樣，是為了加強對弱勢承租人利益的保護。因為有如王*鑒先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價高昂，購買不易，承租人多屬經濟上弱者，實有特別保護之必要。”同時，讓承租人在同等條件下優先購買出租房屋，也有利于房產價值的充分開發利用。但在該案中，承租人優先購買權卻成了甲惡意規避法律的工具。如果配合物權法統一不動產登記制度的改革，規定承租人的優先購買權必須以租賃登記為依據，則可以對這種惡意行為予以有效控制。同理，“買賣不破租賃”規則下，買受人獲得全面處分買受房屋的合法權益，也可以根據租賃登記制度取得更為充分的保護。此外，現行法律對于承租人優先購買權的效力范圍并沒有明確，除了可以據此確認出租人與第三人的房屋買賣合同無效外，承租人在同等條件下是否可以主張直接與出租人簽訂購房合同？如果取肯定性的法律政策，那么租賃登記同樣也是一個至關重要的依據。

案例二中，甲與弟乙偽造始自2004年的租賃合同，惡意利用擔保法第四十八條“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效”的規定，侵害了抵押權人的合法權益。因為根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條的規定，“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”法院審理時，如果不能對租賃合同生效的真正時間進行確定，那么根據該偽造的租賃合同，確認租賃合同對于受讓人的拘束力，則對于抵押權的充分實現是存在重要影響的。

從上面兩個案例的簡要分析我們可以看到，租賃權的登記問題對于平衡承租人和新所有權人之間的利益沖突，維護正常市場交易秩序，至關重要。現行的租賃登記備案制度在放松流動人口管制，取消收容遣送制度后，能發揮的行政管理功能極為有限。因此，有必要重述我國城市房屋租賃登記制度的意義，在未來的不動產統一登記立法中，賦予租賃權以登記公示公信的物權功能，更好的配合承租人優先購買權及買賣不破租賃制度的實行。具體操作則可以秉承物權法的精神，實行自愿登記和形式審查原則，不登記的租賃權僅賦予債權效力，不予以物權化保護，登記機構只對出租人或承租人提供的書面租賃合同等資料進行必要的形式審查。