未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租有效嗎

1、只有違反法律、法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效合同

無(wú)效是對(duì)法律行為最為嚴(yán)厲的否定性評(píng)價(jià)。在私法領(lǐng)域，對(duì)于合同行為的最嚴(yán)厲懲罰莫過(guò)于宣告合同無(wú)效。合同無(wú)效是對(duì)當(dāng)事人意思自治的徹底否定，打破了當(dāng)事人對(duì)自我財(cái)產(chǎn)的安排，導(dǎo)致當(dāng)事人合同利益的落空。大量、經(jīng)常和不加控制的宣告合同無(wú)效，將使普通公民和市場(chǎng)交易主體喪失對(duì)于交易安全的信任，市場(chǎng)將缺乏活力，整個(gè)社會(huì)資源將大量浪費(fèi)。故而，我國(guó)法律對(duì)合同無(wú)效的認(rèn)定要求越來(lái)越嚴(yán)格。先是1999年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定了合同無(wú)效的情形，其中第五款為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效合同。后是1999年12月1日最高人民法院審判委員會(huì)第1090次會(huì)議通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。再是2009年2月9日最高人民法院審判委員會(huì)第1462次會(huì)議通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”?。該條既完善了合同無(wú)效制度，對(duì)尊重當(dāng)事人意思自治，嚴(yán)格適用合同無(wú)效制度促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和創(chuàng)新同樣意義重大。

我國(guó)一般將強(qiáng)制性規(guī)定分為管理性規(guī)定或取締性規(guī)定和效力性規(guī)定。只有違反后者才否認(rèn)其效力。筆者認(rèn)為可以從兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定效力性強(qiáng)制性規(guī)定：一是該強(qiáng)制性規(guī)定是否明確規(guī)定了違反的后果是合同無(wú)效，如果規(guī)定了違反的后果是導(dǎo)致合同無(wú)效，該規(guī)定屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。二是法律、行政法規(guī)雖然沒(méi)有規(guī)定違反將導(dǎo)致合同無(wú)效的，但違反該規(guī)定如使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該規(guī)定是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

2、《建筑法》第六十一條系管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定

《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。建筑工程的竣工驗(yàn)收，是指在建筑工程已按照設(shè)計(jì)要求完成全部施工任務(wù)，準(zhǔn)備交付給建設(shè)單位投入使用時(shí);由建設(shè)單位或有關(guān)主管部門(mén)依照國(guó)家關(guān)于建筑工程竣工驗(yàn)收制度的規(guī)定，對(duì)該項(xiàng)工程是否合乎設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)所進(jìn)行的檢查、考核工作。建筑工程的竣工驗(yàn)收是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的最后一道程序，是對(duì)工程質(zhì)量實(shí)施控制的最后一個(gè)重要環(huán)節(jié)。認(rèn)真做好建筑工程的竣工驗(yàn)收工作，對(duì)保證建筑工程的質(zhì)量具有重要意義。對(duì)于《建筑法》第六十一條，從內(nèi)容可以看出，竣工驗(yàn)收合格是工程交付使用的前提。從調(diào)整對(duì)象和立法目的的角度分析，該規(guī)定是關(guān)于工程質(zhì)量驗(yàn)收程序的管理性強(qiáng)制性規(guī)定，即未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的工程不得投入使用，主要目的是從建筑物安全性的角度，要求建設(shè)方在施工結(jié)束后對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行全面檢查，以確保新建工程在具備合格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和可靠安全性能的前提下投入使用，并不是針對(duì)建筑物本身的合法性問(wèn)題，它與合同行為無(wú)關(guān)，相應(yīng)的合同行為本身依然為法律所允許，建設(shè)方擅自使用未經(jīng)驗(yàn)收的工程，應(yīng)該自行承擔(dān)房屋質(zhì)量瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)，但這并不影響相關(guān)租賃合同的效力。

3、房屋租賃合同的合法性審查應(yīng)以規(guī)劃許可為核心要件

標(biāo)的物合法是租賃合同有效的前提。在房屋租賃案件的審判實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)標(biāo)的房屋的合法性是存在較大分歧的問(wèn)題。根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，房屋工程的規(guī)劃審批、施工審批、驗(yàn)收備案、權(quán)屬登記等多個(gè)環(huán)節(jié)都屬于國(guó)家管制的范圍，涉及眾多規(guī)范性文件的強(qiáng)制性條款。而事實(shí)上，有許多未能完全取得合法手續(xù)的房屋也已建成使用，并且進(jìn)入了租賃市場(chǎng)，對(duì)此類手續(xù)不完備的房屋是否應(yīng)當(dāng)一概認(rèn)定為違法建筑，從而將涉及此類房屋的租賃合同也認(rèn)定為無(wú)效?最高人民法院2009年6月22日審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過(guò)的《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋》是法律適用的具體化，根據(jù)該司法解釋的規(guī)定，以下三種房屋租賃合同無(wú)效：1.未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，且在一審法庭辯論終結(jié)前未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)。2.未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，且未在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)。3.租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，且未在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限。由此可見(jiàn)，租賃房屋的合法性審查應(yīng)當(dāng)以是否取得規(guī)劃許可為核心要件，因?yàn)橐?guī)劃管理部門(mén)的規(guī)劃審批反映的是國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目在區(qū)域用地布局、功能分區(qū)、交通體系中的合法性認(rèn)定，在城鎮(zhèn)區(qū)域進(jìn)行建設(shè)工程都應(yīng)該根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定申請(qǐng)規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證是建設(shè)工程的“準(zhǔn)生證”，沒(méi)有取得規(guī)劃許可和未按照規(guī)劃建造的建筑物均屬于違法建筑。當(dāng)然，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十三條規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。”?《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持，(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的”。訴爭(zhēng)租賃房屋存在有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的，承租人要求解除合同或要求出租人承擔(dān)房屋質(zhì)量瑕疵的違約責(zé)任，如減少租金。

以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，一個(gè)房子還沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收就已經(jīng)進(jìn)行出租這種行為是屬于違規(guī)操作的，這種沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收的房子，嚴(yán)重的侵害了對(duì)方的合法權(quán)益而且也沒(méi)有如實(shí)相告對(duì)方，這種情況一般來(lái)說(shuō)簽訂合同無(wú)效，如果您還有其他法律問(wèn)題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。