未經竣工驗收的房屋出租有效嗎

1、只有違反法律、法規效力性強制性規定的合同才屬無效合同

無效是對法律行為最為嚴厲的否定性評價。在私法領域，對于合同行為的最嚴厲懲罰莫過于宣告合同無效。合同無效是對當事人意思自治的徹底否定，打破了當事人對自我財產的安排，導致當事人合同利益的落空。大量、經常和不加控制的宣告合同無效，將使普通公民和市場交易主體喪失對于交易安全的信任，市場將缺乏活力，整個社會資源將大量浪費。故而，我國法律對合同無效的認定要求越來越嚴格。先是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第五十二條規定了合同無效的情形，其中第五款為違反法律、行政法規的強制性規定的合同為無效合同。后是1999年12月1日最高人民法院審判委員會第1090次會議通過的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第四條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”。再是2009年2月9日最高人民法院審判委員會第1462次會議通過的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條規定：“合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定”?。該條既完善了合同無效制度，對尊重當事人意思自治，嚴格適用合同無效制度促進經濟發展和創新同樣意義重大。

我國一般將強制性規定分為管理性規定或取締性規定和效力性規定。只有違反后者才否認其效力。筆者認為可以從兩個標準來界定效力性強制性規定：一是該強制性規定是否明確規定了違反的后果是合同無效，如果規定了違反的后果是導致合同無效，該規定屬于效力性強制性規定。二是法律、行政法規雖然沒有規定違反將導致合同無效的，但違反該規定如使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的，也應當認定該規定是效力性強制性規定。

2、《建筑法》第六十一條系管理性強制性規定，而非效力性強制性規定

《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。建筑工程的竣工驗收，是指在建筑工程已按照設計要求完成全部施工任務，準備交付給建設單位投入使用時;由建設單位或有關主管部門依照國家關于建筑工程竣工驗收制度的規定，對該項工程是否合乎設計要求和工程質量標準所進行的檢查、考核工作。建筑工程的竣工驗收是項目建設全過程的最后一道程序，是對工程質量實施控制的最后一個重要環節。認真做好建筑工程的竣工驗收工作，對保證建筑工程的質量具有重要意義。對于《建筑法》第六十一條，從內容可以看出，竣工驗收合格是工程交付使用的前提。從調整對象和立法目的的角度分析，該規定是關于工程質量驗收程序的管理性強制性規定，即未經竣工驗收合格的工程不得投入使用，主要目的是從建筑物安全性的角度，要求建設方在施工結束后對建筑質量進行全面檢查，以確保新建工程在具備合格質量標準和可靠安全性能的前提下投入使用，并不是針對建筑物本身的合法性問題，它與合同行為無關，相應的合同行為本身依然為法律所允許，建設方擅自使用未經驗收的工程，應該自行承擔房屋質量瑕疵的風險，但這并不影響相關租賃合同的效力。

3、房屋租賃合同的合法性審查應以規劃許可為核心要件

標的物合法是租賃合同有效的前提。在房屋租賃案件的審判實踐中，應當如何確認標的房屋的合法性是存在較大分歧的問題。根據相關法律、法規規定，房屋工程的規劃審批、施工審批、驗收備案、權屬登記等多個環節都屬于國家管制的范圍，涉及眾多規范性文件的強制性條款。而事實上，有許多未能完全取得合法手續的房屋也已建成使用，并且進入了租賃市場，對此類手續不完備的房屋是否應當一概認定為違法建筑，從而將涉及此類房屋的租賃合同也認定為無效?最高人民法院2009年6月22日審判委員會第1469次會議通過的《關于城鎮房屋租賃合同的司法解釋》是法律適用的具體化，根據該司法解釋的規定，以下三種房屋租賃合同無效：1.未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，且在一審法庭辯論終結前未取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設。2.未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，且未在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設。3.租賃期限超過臨時建筑的使用期限，且未在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限。由此可見，租賃房屋的合法性審查應當以是否取得規劃許可為核心要件，因為規劃管理部門的規劃審批反映的是國家對建設項目在區域用地布局、功能分區、交通體系中的合法性認定，在城鎮區域進行建設工程都應該根據《城鄉規劃法》第四十條的規定申請規劃許可證，規劃許可證是建設工程的“準生證”，沒有取得規劃許可和未按照規劃建造的建筑物均屬于違法建筑。當然，根據《中華人民共和國合同法》第二百三十三條規定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。”?《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：“因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持，(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的”。訴爭租賃房屋存在有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的，承租人要求解除合同或要求出租人承擔房屋質量瑕疵的違約責任，如減少租金。

以上內容就是相關的回答，一個房子還沒有經過驗收就已經進行出租這種行為是屬于違規操作的，這種沒有經過驗收的房子，嚴重的侵害了對方的合法權益而且也沒有如實相告對方，這種情況一般來說簽訂合同無效，如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網相關律師。