未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租承包土地可以解除合同嗎

未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租承包土地違反約定可以解除合同。

《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百二十八條　土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。

第一百三十四條　國家所有的農(nóng)用地實行承包經(jīng)營的，參照本法的有關規(guī)定。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》

第三十七條　土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應當經(jīng)發(fā)包方同意;采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應當報發(fā)包方備案。

基本案情：

原告石門縣**原種場訴稱，2008年被告喻某某以辦牲豬、家畜為名租用原告土地4.3畝，用于畜禽舍及道路建設。當年2月29日被告委托其兄與原告簽訂了一份土地租賃協(xié)議書，約定租賃原告享有土地使用權(quán)的土地4.3畝，租期為40年，租賃費4.3萬元。協(xié)議簽訂后被告以其配偶楊*珍的名義辦起了“石門縣**達種豬場”。2011年3月2日被告作為丙方，石門縣**達種豬場(業(yè)主楊*珍)作為乙方，第三人作為甲方，簽訂了《土地使用權(quán)租賃協(xié)議書》，被告將該宗土地轉(zhuǎn)租給第三人使用。

第三人取得土地后，于2011年8月10日成立**大康牧業(yè)股份有限公司石門**達種豬場，2012年12月30日經(jīng)石門縣工商行政管理局核準登記為第三人。被告轉(zhuǎn)租該宗土地，原告毫不知情。2013年6月7日原告為維護自身的合法權(quán)益，向石門縣人民法院起訴，請求法院確認原告與被告簽訂的土地租賃協(xié)議無效，并責令被告、第三人將該宗土地返還給原告，該院以(2013)石民一初字第168號民事判決書判決確認原、被告之間的上述租賃協(xié)議在20年范圍內(nèi)有效，超出20年部分約定無效，該判決在原告上訴后亦為律霸網(wǎng)市中級人民法院二審維持。

被告承租土地后，不經(jīng)出租人(原告)同意，隱瞞事實，在原告毫不知情的情行下將該租賃物轉(zhuǎn)租給第三人使用，違反了《中華人民共和國合同法》及其他法律有關規(guī)定，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，即“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”，原告有權(quán)解除合同。再者，因上次起訴原告沒有提出解除合同的訴訟請求，法院沒有就此進行裁判，故原告具狀起訴，請求判令：一、解除原、被告簽訂的土地租賃協(xié)議;二、被告、第三人按原狀返還所承租土地4、3畝給原告;三、訴訟費由被告承擔。

原告石門縣**原種場為支持其訴訟主張，向本院提交了下列證據(jù)：

1、原告法人資料、被告戶籍證明、第三人企業(yè)注冊登記資料(復印件)各1份，擬證明原、被告及第三人的主體資格;

2、《土地租賃協(xié)議》(復印件)1份，擬證明原告出租給被告土地的事實;

3、國有劃撥土地使用證及附圖(復印件)1份，擬證明原告對該國有劃撥土地擁有使用權(quán)的事實;

4、第三人與楊*珍、被告所簽《土地使用權(quán)租賃協(xié)議》(復印件)1份，擬證明被告以投資人身份而不是自己實際使用土地的身份將土地轉(zhuǎn)給第三人使用，轉(zhuǎn)租了土地的事實;

5、石門縣**達種豬場企業(yè)注冊登記資料(復印件)2份，擬證明本案所爭議土地現(xiàn)在是第三人使用的事實;

6、石門縣人民法院(2013)石民一初字第168號民事判決書、律霸網(wǎng)市中級人民法院(2014)常民三終字第89號民事判決書(均系復印件)各1份，擬證明原告曾向法院主張原、被告所簽土地租賃合同無效，后經(jīng)法院判決租賃期間在20年范圍內(nèi)有效，但原告之前沒有提出解除合同的訴請，法院沒有審查和裁判，以及法院查明被告將所土地轉(zhuǎn)給第三人使用的事實;

7、收購公告(復印件)1份，擬證明被告將原告所租土地給第三人使用，第三人是有償使用的事實。

被告喻某某辯稱，被告與第三人沒有土地的轉(zhuǎn)租關系存在，被告喻某某將租賃原告的土地無償提供給第三人使用，第三人是免費使用原告土地，不是轉(zhuǎn)租關系，也就不適用租賃合同關系的相關法律規(guī)定，故請求法院依法駁回原告的訴請。

被告喻某某為支持其上述主張，向本院提交了如下證據(jù)：

石門縣人民法院(2013)石民一初字第168號案庭審筆錄(復印件)1份，擬證明該筆錄第6頁內(nèi)容說明原告在2011年7月就已經(jīng)明確知道了被告將所租土地提供給第三人使用的事實。

第三人**大康牧業(yè)股份有限公司述稱，與被告喻某某的辯稱意見一致。

第三人**大康牧業(yè)股份有限公司未向本院提交證據(jù)。

對原、被告提交的證據(jù)，經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，結(jié)合第三人的當庭陳述，本院認定如下：

原告提交的證據(jù)1，系國家行政機關出具的公民身份證明和工商登記資料，證據(jù)5系工商行政機關出具的企業(yè)登記注冊資料，均予以認定。證據(jù)2、證據(jù)3、證據(jù)4、證據(jù)6，被告和第三人對真實性均無異議，本院對真實性均予以采信。證據(jù)7，雖然為沒有任何出具單位印章或注明出處的打印資料，且被告和第三人亦對該證據(jù)的真實性提出異議，但經(jīng)與深圳交易所網(wǎng)站所披露的被告方2011年6月10日上市公司公告內(nèi)容完全一致，故對其真實性本院予以采信。

根據(jù)原告的舉證、質(zhì)證及本院認證，結(jié)合當事人的陳述，本院認定如下事實：

2008年2月29日，原、被告簽訂《土地租賃協(xié)議》。協(xié)議約定，被告租賃原告位于生豬原種場辦公樓前土凸一座，面積0.7畝，辦公樓西頭4米處外空地一塊，面積3.6畝，租賃總面積4、3畝;租賃費用4.3萬元(1萬元/畝)，簽訂協(xié)議時一次性付清;租賃時間40年，自2008年3月1日起至2048年3月1日止;被告主要用于畜禽舍建設和道路更新以及其他之用。被告租賃期間可以修建畜禽舍以及附屬設施，所有設施歸被告所有;辦公樓西頭地段，被告不管從事任何建設項目，都要留足3米生產(chǎn)通道，否則原告有權(quán)制止項目實施;租賃期滿后，固定資產(chǎn)屬于被告所有，土地使用權(quán)屬于原告所有，如需續(xù)租，雙方重新協(xié)商，并簽訂協(xié)議，如不續(xù)租，由雙方協(xié)商處理;在租賃期間，原告不負責給被告建設所需要的任何手續(xù)和費用;約定違約責任為，違約方承擔0.5萬元違約金，因違約造成的全部損失由違約方承擔。

協(xié)議簽訂后，被告按約支付了租金，原告出租了約定土地。2011年3月2日，被告作為丙方與**大康牧業(yè)股份有限公司(甲方)、石門縣**達種豬場(乙方，個體工商戶業(yè)主楊*珍系被告配偶)簽訂《土地使用權(quán)租賃協(xié)議》，協(xié)議約定，**大康牧業(yè)股份有限公司租賃被告及石門縣**達種豬場位于石門縣原水稻場面積3、6995萬平方米，租賃期限20年，被告及石門縣**達種豬場免費提供**大康牧業(yè)股份有限公司使用，不收取租賃費。該協(xié)議還約定了土地管理、不得擅自改變土地整體用途以及違約責任等事項。原告認為，被告與第三人所簽協(xié)議違反法律強制性規(guī)定、被告擅自修建辦公樓等設施以及擅自轉(zhuǎn)租，構(gòu)成違約，遂于2013年6月7日向石門縣人民法院起訴，請求法院判決確認原告石門縣**原種場與被告喻某某簽訂的《土地租賃協(xié)議》無效;被告喻某某、第三人**大康牧業(yè)股份有限公司向原告按原狀返還承租土地。

該院于2014年5月8日作出(2013)石民一初字第168號民事判決，判決：一、確認原告石門縣**原種場與被告喻某某所簽訂的《土地租賃協(xié)議》租期在20年范圍內(nèi)有效，租期超出20年部分的約定無效;二、駁回原告石門縣**原種場的其他訴訟請求。上述判決作出后，原告不服向律霸網(wǎng)市中級人民法院提起上訴，律霸網(wǎng)市中級人民法院于2014年8月26日作出(2014)常民三終字第89號判決駁回上訴，維持原判。上述判決生效后，原告又以要求解除雙方所簽協(xié)議、返還土地為由訴至本院。

另查明，石門縣**達種豬場(普通合伙)于2008年8月11日成立，2008年8月11日核準登記，2008年11月3日因分立而解散注銷，合伙人為楊*珍、楊*林。石門縣**達種豬場(個體工商戶)于2008年11月18日成立并核準登記，2011年8月3日注銷，經(jīng)營者為楊*珍。**大康牧業(yè)股份有限公司石門**達種豬場于2011年8月10日成立，2012年12月30日經(jīng)石門縣工商行政管理局核準登記，為**大康牧業(yè)股份有限公司分公司。

石國用(2012)第0041號土地使用權(quán)登記證書記載，坐落于“石門縣蒙泉鎮(zhèn)水稻原種場”、土地使用權(quán)面積為75、6公頃的土地使用權(quán)人為“湖南省石門縣**原種場”，地類(用途)為“農(nóng)用地”，使用權(quán)類型為“國有劃撥”，其中耕地28、23公頃、園地37、21公頃、林地0、97公頃、農(nóng)村道路1、72公頃、水利設施用地6、89公頃。

同時查明，**大康牧業(yè)股份有限公司于2011年6月10日的上市公司公告(證券代碼：002505，公告編號：2011-022)披露：**大康牧業(yè)股份有限公司以2480萬元收購石門縣**達種豬場所有資產(chǎn)。

裁判結(jié)果：

駁回原告石門縣**原種場的全部訴訟請求。

裁判理由：

法院生效裁判認為：原、被告與第三人三方簽訂的協(xié)議不僅名稱明確為租賃協(xié)議，而且協(xié)議還約定了雙方的具體權(quán)利義務，雖然在該協(xié)議中約定被告是免費提供給第三人使用，但根據(jù)第三人2011年的上市公司公告披露，第三人已將石門縣**達種豬場所有資產(chǎn)收購，而被告租賃原告的土地系配套用于石門縣**達種豬場的生產(chǎn)經(jīng)營，被告在2011年3月2日與第三人簽訂協(xié)議時雖然是將本案所涉租賃場地“免費”提供給第三人使用，但無疑此處的“免費”收益已包含在**達種豬場資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價值之中。被告以沒有實質(zhì)交付租金為由主張二者之間的租賃合同不符合雙務合同的要件，理由自然不能成立。故被告上述抗辯主張不能成立，轉(zhuǎn)租行為成立。

根據(jù)《中華人民共和國立法法》第九十二條的規(guī)定，在位階相同的法律規(guī)定不一致時，應適用新法和特別法的規(guī)定。本案中物權(quán)法中關于國有土地租賃關系的法律規(guī)范，相對于合同法對一般租賃關系的法律規(guī)范，既屬于特別法也屬于新法，故本案應適用物權(quán)法的相關規(guī)定。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十四條規(guī)定，國家所有的農(nóng)用地實現(xiàn)承包經(jīng)營的，參照本法的有關規(guī)定。

對于本案爭議即參照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十七條第一款的規(guī)定，即土地承包經(jīng)營權(quán)采取出租形式流轉(zhuǎn)的，應當報發(fā)包方備案，而不需要經(jīng)過發(fā)包方同意。根據(jù)上述規(guī)定，被告未經(jīng)原告方同意即將所承包土地轉(zhuǎn)租給第三人，不能成為原告主張解除合同的法定理由。本案中原告亦未提交證據(jù)證明存在其他解除合同的約定或法定理由。此外，即便原告主張被告未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租可以行使合同解除權(quán)，也因其早已超過行使解除權(quán)的除斥期間的期限導致撤銷權(quán)消滅，故原告主張解除合同的訴請不能成立。

案例注解：

依法成立的合同，受法律保護。雖然《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。但該條款只是為出租人設置了合同解除權(quán)，并非是轉(zhuǎn)租合同無效。因此，只要承租人與次承租人定力的轉(zhuǎn)租合同不存在合同法規(guī)定的無效情形，即應依法認定是有效合同。

本案中第三人**大康牧業(yè)股份有限公司與被告喻某某、石門縣**達種豬場三方簽訂的協(xié)議名稱明確為租賃協(xié)議，而且協(xié)議還約定了雙方的具體權(quán)利義務，雖然在該協(xié)議中約定被告是免費提供給第三人使用，但根據(jù)第三人2011年的上市公司公告披露，第三人已將石門縣**達種豬場所有資產(chǎn)收購，而被告租賃原告的土地系配套用于石門縣**達種豬場的生產(chǎn)經(jīng)營，被告在2011年3月2日與第三人簽訂協(xié)議時雖然是將本案所涉租賃場地“免費”提供給第三人使用，但無疑此處的“免費”收益已包含在**達種豬場資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價值之中。被告以沒有實質(zhì)交付租金為由主張二者之間的租賃合同不符合雙務合同的要件，理由自然不能成立。故被告和第三人之間形成了土地轉(zhuǎn)租關系。

原告主張本案依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。被告則抗辯應依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關規(guī)定，即國有土地的承包轉(zhuǎn)讓無需經(jīng)過出租人同意，僅需向其備案。根據(jù)《中華人民共和國立法法》第九十二條的規(guī)定，在位階相同的法律規(guī)定不一致時，應適用新法和特別法的規(guī)定。

本案中物權(quán)法中關于國有土地租賃關系的法律規(guī)范，相對于合同法對一般租賃關系的法律規(guī)范，既屬于特別法也屬于新法，故本案應適用物權(quán)法的相關規(guī)定。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十四條規(guī)定，國家所有的農(nóng)用地實現(xiàn)承包經(jīng)營的，參照本法的有關規(guī)定。對于本案爭議即參照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十七條第一款的規(guī)定，即土地承包經(jīng)營權(quán)采取出租形式流轉(zhuǎn)的，應當報發(fā)包方備案，而不需要經(jīng)過發(fā)包方同意。

根據(jù)上述規(guī)定，被告未經(jīng)原告方同意即將所承包土地轉(zhuǎn)租給第三人，不能成為原告主張解除合同的法定理由。且本案中原告亦未提交證據(jù)證明存在其他解除合同的約定或法定理由。此外，即便原告主張被告未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租可以行使合同解除權(quán)，因該權(quán)利屬形成權(quán)，受除斥期間的限制，原告已超過行使解除權(quán)的除斥期間的期限導致撤銷權(quán)消滅，故本院判決駁回原告的訴訟請求合理合法。

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