未經出租人同意轉租承包土地可以解除合同嗎

未經出租人同意轉租承包土地違反約定可以解除合同。

《中華人民共和國物權法》

第一百二十八條　土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。

第一百三十四條　國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。

《中華人民共和國農村土地承包法》

第三十七條　土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意;采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。

基本案情：

原告石門縣**原種場訴稱，2008年被告喻某某以辦牲豬、家畜為名租用原告土地4.3畝，用于畜禽舍及道路建設。當年2月29日被告委托其兄與原告簽訂了一份土地租賃協議書，約定租賃原告享有土地使用權的土地4.3畝，租期為40年，租賃費4.3萬元。協議簽訂后被告以其配偶楊*珍的名義辦起了“石門縣**達種豬場”。2011年3月2日被告作為丙方，石門縣**達種豬場(業主楊*珍)作為乙方，第三人作為甲方，簽訂了《土地使用權租賃協議書》，被告將該宗土地轉租給第三人使用。

第三人取得土地后，于2011年8月10日成立**大康牧業股份有限公司石門**達種豬場，2012年12月30日經石門縣工商行政管理局核準登記為第三人。被告轉租該宗土地，原告毫不知情。2013年6月7日原告為維護自身的合法權益，向石門縣人民法院起訴，請求法院確認原告與被告簽訂的土地租賃協議無效，并責令被告、第三人將該宗土地返還給原告，該院以(2013)石民一初字第168號民事判決書判決確認原、被告之間的上述租賃協議在20年范圍內有效，超出20年部分約定無效，該判決在原告上訴后亦為律霸網市中級人民法院二審維持。

被告承租土地后，不經出租人(原告)同意，隱瞞事實，在原告毫不知情的情行下將該租賃物轉租給第三人使用，違反了《中華人民共和國合同法》及其他法律有關規定，依據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款規定，即“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”，原告有權解除合同。再者，因上次起訴原告沒有提出解除合同的訴訟請求，法院沒有就此進行裁判，故原告具狀起訴，請求判令：一、解除原、被告簽訂的土地租賃協議;二、被告、第三人按原狀返還所承租土地4、3畝給原告;三、訴訟費由被告承擔。

原告石門縣**原種場為支持其訴訟主張，向本院提交了下列證據：

1、原告法人資料、被告戶籍證明、第三人企業注冊登記資料(復印件)各1份，擬證明原、被告及第三人的主體資格;

2、《土地租賃協議》(復印件)1份，擬證明原告出租給被告土地的事實;

3、國有劃撥土地使用證及附圖(復印件)1份，擬證明原告對該國有劃撥土地擁有使用權的事實;

4、第三人與楊*珍、被告所簽《土地使用權租賃協議》(復印件)1份，擬證明被告以投資人身份而不是自己實際使用土地的身份將土地轉給第三人使用，轉租了土地的事實;

5、石門縣**達種豬場企業注冊登記資料(復印件)2份，擬證明本案所爭議土地現在是第三人使用的事實;

6、石門縣人民法院(2013)石民一初字第168號民事判決書、律霸網市中級人民法院(2014)常民三終字第89號民事判決書(均系復印件)各1份，擬證明原告曾向法院主張原、被告所簽土地租賃合同無效，后經法院判決租賃期間在20年范圍內有效，但原告之前沒有提出解除合同的訴請，法院沒有審查和裁判，以及法院查明被告將所土地轉給第三人使用的事實;

7、收購公告(復印件)1份，擬證明被告將原告所租土地給第三人使用，第三人是有償使用的事實。

被告喻某某辯稱，被告與第三人沒有土地的轉租關系存在，被告喻某某將租賃原告的土地無償提供給第三人使用，第三人是免費使用原告土地，不是轉租關系，也就不適用租賃合同關系的相關法律規定，故請求法院依法駁回原告的訴請。

被告喻某某為支持其上述主張，向本院提交了如下證據：

石門縣人民法院(2013)石民一初字第168號案庭審筆錄(復印件)1份，擬證明該筆錄第6頁內容說明原告在2011年7月就已經明確知道了被告將所租土地提供給第三人使用的事實。

第三人**大康牧業股份有限公司述稱，與被告喻某某的辯稱意見一致。

第三人**大康牧業股份有限公司未向本院提交證據。

對原、被告提交的證據，經庭審舉證、質證，結合第三人的當庭陳述，本院認定如下：

原告提交的證據1，系國家行政機關出具的公民身份證明和工商登記資料，證據5系工商行政機關出具的企業登記注冊資料，均予以認定。證據2、證據3、證據4、證據6，被告和第三人對真實性均無異議，本院對真實性均予以采信。證據7，雖然為沒有任何出具單位印章或注明出處的打印資料，且被告和第三人亦對該證據的真實性提出異議，但經與深圳交易所網站所披露的被告方2011年6月10日上市公司公告內容完全一致，故對其真實性本院予以采信。

根據原告的舉證、質證及本院認證，結合當事人的陳述，本院認定如下事實：

2008年2月29日，原、被告簽訂《土地租賃協議》。協議約定，被告租賃原告位于生豬原種場辦公樓前土凸一座，面積0.7畝，辦公樓西頭4米處外空地一塊，面積3.6畝，租賃總面積4、3畝;租賃費用4.3萬元(1萬元/畝)，簽訂協議時一次性付清;租賃時間40年，自2008年3月1日起至2048年3月1日止;被告主要用于畜禽舍建設和道路更新以及其他之用。被告租賃期間可以修建畜禽舍以及附屬設施，所有設施歸被告所有;辦公樓西頭地段，被告不管從事任何建設項目，都要留足3米生產通道，否則原告有權制止項目實施;租賃期滿后，固定資產屬于被告所有，土地使用權屬于原告所有，如需續租，雙方重新協商，并簽訂協議，如不續租，由雙方協商處理;在租賃期間，原告不負責給被告建設所需要的任何手續和費用;約定違約責任為，違約方承擔0.5萬元違約金，因違約造成的全部損失由違約方承擔。

協議簽訂后，被告按約支付了租金，原告出租了約定土地。2011年3月2日，被告作為丙方與**大康牧業股份有限公司(甲方)、石門縣**達種豬場(乙方，個體工商戶業主楊*珍系被告配偶)簽訂《土地使用權租賃協議》，協議約定，**大康牧業股份有限公司租賃被告及石門縣**達種豬場位于石門縣原水稻場面積3、6995萬平方米，租賃期限20年，被告及石門縣**達種豬場免費提供**大康牧業股份有限公司使用，不收取租賃費。該協議還約定了土地管理、不得擅自改變土地整體用途以及違約責任等事項。原告認為，被告與第三人所簽協議違反法律強制性規定、被告擅自修建辦公樓等設施以及擅自轉租，構成違約，遂于2013年6月7日向石門縣人民法院起訴，請求法院判決確認原告石門縣**原種場與被告喻某某簽訂的《土地租賃協議》無效;被告喻某某、第三人**大康牧業股份有限公司向原告按原狀返還承租土地。

該院于2014年5月8日作出(2013)石民一初字第168號民事判決，判決：一、確認原告石門縣**原種場與被告喻某某所簽訂的《土地租賃協議》租期在20年范圍內有效，租期超出20年部分的約定無效;二、駁回原告石門縣**原種場的其他訴訟請求。上述判決作出后，原告不服向律霸網市中級人民法院提起上訴，律霸網市中級人民法院于2014年8月26日作出(2014)常民三終字第89號判決駁回上訴，維持原判。上述判決生效后，原告又以要求解除雙方所簽協議、返還土地為由訴至本院。

另查明，石門縣**達種豬場(普通合伙)于2008年8月11日成立，2008年8月11日核準登記，2008年11月3日因分立而解散注銷，合伙人為楊*珍、楊*林。石門縣**達種豬場(個體工商戶)于2008年11月18日成立并核準登記，2011年8月3日注銷，經營者為楊*珍。**大康牧業股份有限公司石門**達種豬場于2011年8月10日成立，2012年12月30日經石門縣工商行政管理局核準登記，為**大康牧業股份有限公司分公司。

石國用(2012)第0041號土地使用權登記證書記載，坐落于“石門縣蒙泉鎮水稻原種場”、土地使用權面積為75、6公頃的土地使用權人為“湖南省石門縣**原種場”，地類(用途)為“農用地”，使用權類型為“國有劃撥”，其中耕地28、23公頃、園地37、21公頃、林地0、97公頃、農村道路1、72公頃、水利設施用地6、89公頃。

同時查明，**大康牧業股份有限公司于2011年6月10日的上市公司公告(證券代碼：002505，公告編號：2011-022)披露：**大康牧業股份有限公司以2480萬元收購石門縣**達種豬場所有資產。

裁判結果：

駁回原告石門縣**原種場的全部訴訟請求。

裁判理由：

法院生效裁判認為：原、被告與第三人三方簽訂的協議不僅名稱明確為租賃協議，而且協議還約定了雙方的具體權利義務，雖然在該協議中約定被告是免費提供給第三人使用，但根據第三人2011年的上市公司公告披露，第三人已將石門縣**達種豬場所有資產收購，而被告租賃原告的土地系配套用于石門縣**達種豬場的生產經營，被告在2011年3月2日與第三人簽訂協議時雖然是將本案所涉租賃場地“免費”提供給第三人使用，但無疑此處的“免費”收益已包含在**達種豬場資產轉讓的價值之中。被告以沒有實質交付租金為由主張二者之間的租賃合同不符合雙務合同的要件，理由自然不能成立。故被告上述抗辯主張不能成立，轉租行為成立。

根據《中華人民共和國立法法》第九十二條的規定，在位階相同的法律規定不一致時，應適用新法和特別法的規定。本案中物權法中關于國有土地租賃關系的法律規范，相對于合同法對一般租賃關系的法律規范，既屬于特別法也屬于新法，故本案應適用物權法的相關規定。《中華人民共和國物權法》第一百三十四條規定，國家所有的農用地實現承包經營的，參照本法的有關規定。

對于本案爭議即參照《中華人民共和國農村土地承包法》第三十七條第一款的規定，即土地承包經營權采取出租形式流轉的，應當報發包方備案，而不需要經過發包方同意。根據上述規定，被告未經原告方同意即將所承包土地轉租給第三人，不能成為原告主張解除合同的法定理由。本案中原告亦未提交證據證明存在其他解除合同的約定或法定理由。此外，即便原告主張被告未經其同意擅自轉租可以行使合同解除權，也因其早已超過行使解除權的除斥期間的期限導致撤銷權消滅，故原告主張解除合同的訴請不能成立。

案例注解：

依法成立的合同，受法律保護。雖然《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。但該條款只是為出租人設置了合同解除權，并非是轉租合同無效。因此，只要承租人與次承租人定力的轉租合同不存在合同法規定的無效情形，即應依法認定是有效合同。

本案中第三人**大康牧業股份有限公司與被告喻某某、石門縣**達種豬場三方簽訂的協議名稱明確為租賃協議，而且協議還約定了雙方的具體權利義務，雖然在該協議中約定被告是免費提供給第三人使用，但根據第三人2011年的上市公司公告披露，第三人已將石門縣**達種豬場所有資產收購，而被告租賃原告的土地系配套用于石門縣**達種豬場的生產經營，被告在2011年3月2日與第三人簽訂協議時雖然是將本案所涉租賃場地“免費”提供給第三人使用，但無疑此處的“免費”收益已包含在**達種豬場資產轉讓的價值之中。被告以沒有實質交付租金為由主張二者之間的租賃合同不符合雙務合同的要件，理由自然不能成立。故被告和第三人之間形成了土地轉租關系。

原告主張本案依據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。被告則抗辯應依據《中華人民共和國物權法》的相關規定，即國有土地的承包轉讓無需經過出租人同意，僅需向其備案。根據《中華人民共和國立法法》第九十二條的規定，在位階相同的法律規定不一致時，應適用新法和特別法的規定。

本案中物權法中關于國有土地租賃關系的法律規范，相對于合同法對一般租賃關系的法律規范，既屬于特別法也屬于新法，故本案應適用物權法的相關規定。《中華人民共和國物權法》第一百三十四條規定，國家所有的農用地實現承包經營的，參照本法的有關規定。對于本案爭議即參照《中華人民共和國農村土地承包法》第三十七條第一款的規定，即土地承包經營權采取出租形式流轉的，應當報發包方備案，而不需要經過發包方同意。

根據上述規定，被告未經原告方同意即將所承包土地轉租給第三人，不能成為原告主張解除合同的法定理由。且本案中原告亦未提交證據證明存在其他解除合同的約定或法定理由。此外，即便原告主張被告未經其同意擅自轉租可以行使合同解除權，因該權利屬形成權，受除斥期間的限制，原告已超過行使解除權的除斥期間的期限導致撤銷權消滅，故本院判決駁回原告的訴訟請求合理合法。

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