已經(jīng)出租的房屋仍可抵押?jiǎn)?/strong>
房屋出租只是對(duì)房屋使用權(quán)的限制,并沒(méi)有禁止設(shè)立抵押權(quán)。抵押的風(fēng)險(xiǎn)及法律后果是“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)抵押物將被拍賣及折價(jià)償債”。
2000年12月《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第六十五條規(guī)定,“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。即抵押不破租賃。
我國(guó)2007年通過(guò)的《物權(quán)法》第190條規(guī)定:“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”
所以,已經(jīng)出租的房屋是可以依法設(shè)立抵押權(quán)的,但抵押的設(shè)立不影響承租人的權(quán)利,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)(處分該房屋)時(shí),承租人在同等條件下對(duì)該房屋有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期限內(nèi)對(duì)于商品房的受讓人繼續(xù)有效,即承租人仍可在租賃合同約定的租賃期限內(nèi)繼續(xù)占有、使用該房屋并從中收益,受讓人除可向承租人收取租金外,不得妨害承租人的租賃權(quán)。
賣掉房屋需要通知承租人嗎
《合同法》第二百三十條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”由此可以知道,出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去,但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的,他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。
出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前,出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人,因?yàn)樵谕葪l件下,承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買承租的房屋。
通過(guò)以上內(nèi)容我們了解到承租人對(duì)房屋享有使用權(quán),不能代替出租人的所有權(quán),承租人對(duì)出租屋還有知情權(quán),所以租房子的時(shí)候承租人一定要清楚自身享有的權(quán)利,以免上當(dāng)受騙,如果您有法律方面的問(wèn)題想要找律師咨詢,律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù),歡迎您進(jìn)行法律咨詢。
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