一、承租人與房屋的共有人的優(yōu)先權(quán)誰(shuí)更優(yōu)先

實(shí)踐中存在房屋共有人與承租人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況，在這種情況下，誰(shuí)的權(quán)利更優(yōu)先，我們認(rèn)為共有人權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于承租人。

理由是：

1、從權(quán)利屬性上講，承租人主張的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于租賃權(quán)，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，雖然法律賦予了租賃權(quán)一定的類似于物權(quán)的效力，如“買賣不破租賃”，但并不能從根本上改變其債權(quán)的性質(zhì)。共有人主張的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于共有權(quán)，共有權(quán)是一種物權(quán)。按照民法原理，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)同時(shí)并存時(shí)，物權(quán)的效力應(yīng)優(yōu)于債權(quán)。

2、從權(quán)利設(shè)置目的及救濟(jì)上講，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是為了保護(hù)共有人的財(cái)產(chǎn)而設(shè)立的，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，設(shè)立承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的目的，也可以通過(guò)“買賣不破租賃”的原則來(lái)實(shí)現(xiàn)。因此，即使承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其租賃權(quán)仍然能夠得到保護(hù)，但如果共有人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其權(quán)利則難以獲得其他保護(hù)。

3、從物價(jià)值的綜合利用上講，共有人作為共有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人，其財(cái)產(chǎn)與爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，讓其享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)更能讓財(cái)產(chǎn)歸于整體和一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，更有利于物權(quán)的行使和更有效地利用物的價(jià)值，同時(shí)法律上共有人對(duì)爭(zhēng)議的共有財(cái)產(chǎn)比承租人負(fù)有更多的義務(wù)，讓其優(yōu)先行使購(gòu)買權(quán)，更能體現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)相對(duì)等的原則。

二、承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

(一)拍賣出租的房屋是否應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見(試行)第一百一十八條的規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”

根據(jù)特別法優(yōu)于一般法、新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，拍賣出租的房屋的通知期間應(yīng)當(dāng)以合同法的規(guī)定為準(zhǔn)，即出賣之前的合理期間，而不必一定限定為三個(gè)月。但是，由于合理期間的判斷屬于法官的自由裁量范圍，當(dāng)事人按照自己對(duì)于“合理期間”的理解來(lái)進(jìn)行通知，必然存在法律裁判不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議辦事處應(yīng)當(dāng)在拍賣之前的盡早時(shí)間通知承租人。

人民法院在民事執(zhí)行中的拍賣是一種特殊的拍賣形式。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”因此，對(duì)于人民法院民事執(zhí)行的拍賣，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日以前通知。

(二)未提前通知，但買受人已完成過(guò)戶登記，是否可能導(dǎo)致買賣無(wú)效而被撤銷登記?

《民法通則》司法解釋以及《合同法》對(duì)于出賣人通知的法律規(guī)范為強(qiáng)制性規(guī)范，在未提前通知的情況下出賣房屋，由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。但是，如果買受人已經(jīng)善意的完成過(guò)戶登記，根據(jù)公示公信原則，買受人可以獲得房屋所有權(quán)。而且由于拍賣是公開市場(chǎng)行為，法律更加傾向于對(duì)于第三人的保護(hù)。這里需要注意的是由于承租人的優(yōu)先權(quán)為法律所明確規(guī)定，未提前通知的情況下拍賣并過(guò)戶登記行為，存在法院司法裁判不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議辦事處應(yīng)當(dāng)提前通知承租人后再進(jìn)行拍賣。

(三)“承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”中的“同等條件下”在拍賣實(shí)踐中應(yīng)如何掌握?

不同拍賣公司對(duì)于拍賣過(guò)程中如何針對(duì)承租人優(yōu)先權(quán)的行使有著不同的實(shí)踐，因此，各種實(shí)踐方式在細(xì)節(jié)上肯定會(huì)有出入。但是，這里可以介紹一種比較常用的方式：拍賣師叫價(jià)之后，如果存在有效的最高應(yīng)拍價(jià)，拍賣師會(huì)直接詢問優(yōu)先權(quán)人是否行使，如果，優(yōu)先權(quán)人明示表示愿意接受，則簽署拍賣成交確認(rèn)書，反之，如果優(yōu)先權(quán)人拒絕行使優(yōu)先權(quán)，則視為放棄優(yōu)先權(quán)，由應(yīng)拍人簽署成交確認(rèn)書。

(四)有待繼續(xù)深入思考的問題：優(yōu)先權(quán)人放棄優(yōu)先權(quán)的方式和期限限制。

法律已經(jīng)明確要求出賣人提前通知優(yōu)先權(quán)人，但是，在何種情況下，可以認(rèn)定優(yōu)先權(quán)人放棄優(yōu)先權(quán)呢?如果，在通知期間內(nèi)，優(yōu)先權(quán)人明確表示放棄優(yōu)先權(quán)，則無(wú)異議。但是，如果出賣人在出賣通知中明確優(yōu)先權(quán)的行使期間，優(yōu)先權(quán)人未作表示，是否認(rèn)定為棄權(quán)，法律爭(zhēng)議很大，因?yàn)檫@涉及“默示棄權(quán)”的問題，在法律無(wú)規(guī)定、當(dāng)事人無(wú)約定的情況下，一般不會(huì)認(rèn)定。但在一般的買賣當(dāng)中，出賣人的通知期間是否也是優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先權(quán)的失權(quán)期間，法律沒有規(guī)定，所以，很難認(rèn)定。這是法律規(guī)定不完善的地方，有待于立法的進(jìn)步。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“承租人與房屋的共有人的優(yōu)先權(quán)誰(shuí)更優(yōu)先”問題進(jìn)行的解答，實(shí)踐中存在房屋共有人與承租人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，一般以共有人的優(yōu)先權(quán)為先。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。

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