一、承租人與房屋的共有人的優(yōu)先權(quán)誰更優(yōu)先

實踐中存在房屋共有人與承租人同時主張優(yōu)先購買權(quán)的情況，在這種情況下，誰的權(quán)利更優(yōu)先，我們認為共有人權(quán)利應優(yōu)先于承租人。

理由是：

1、從權(quán)利屬性上講，承租人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃權(quán)，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，雖然法律賦予了租賃權(quán)一定的類似于物權(quán)的效力，如“買賣不破租賃”，但并不能從根本上改變其債權(quán)的性質(zhì)。共有人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有權(quán)，共有權(quán)是一種物權(quán)。按照民法原理，當物權(quán)與債權(quán)同時并存時，物權(quán)的效力應優(yōu)于債權(quán)。

2、從權(quán)利設置目的及救濟上講，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是為了保護共有人的財產(chǎn)而設立的，承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，設立承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的，也可以通過“買賣不破租賃”的原則來實現(xiàn)。因此，即使承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)，其租賃權(quán)仍然能夠得到保護，但如果共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)，其權(quán)利則難以獲得其他保護。

3、從物價值的綜合利用上講，共有人作為共有財產(chǎn)的所有權(quán)人，其財產(chǎn)與爭議財產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，讓其享有優(yōu)先購買權(quán)更能讓財產(chǎn)歸于整體和一個產(chǎn)權(quán)人，更有利于物權(quán)的行使和更有效地利用物的價值，同時法律上共有人對爭議的共有財產(chǎn)比承租人負有更多的義務，讓其優(yōu)先行使購買權(quán)，更能體現(xiàn)權(quán)利與義務相對等的原則。

二、承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)

(一)拍賣出租的房屋是否應當提前三個月通知承租人

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)第一百一十八條的規(guī)定：“出租人出賣房屋，應提前三個月通知承租人，在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?/p>

《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”

根據(jù)特別法優(yōu)于一般法、新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，拍賣出租的房屋的通知期間應當以合同法的規(guī)定為準，即出賣之前的合理期間，而不必一定限定為三個月。但是，由于合理期間的判斷屬于法官的自由裁量范圍，當事人按照自己對于“合理期間”的理解來進行通知，必然存在法律裁判不確定性的風險，因此，建議辦事處應當在拍賣之前的盡早時間通知承租人。

人民法院在民事執(zhí)行中的拍賣是一種特殊的拍賣形式。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)?！币虼耍瑢τ谌嗣穹ㄔ好袷聢?zhí)行的拍賣，應當在拍賣五日以前通知。

(二)未提前通知，但買受人已完成過戶登記，是否可能導致買賣無效而被撤銷登記?

《民法通則》司法解釋以及《合同法》對于出賣人通知的法律規(guī)范為強制性規(guī)范，在未提前通知的情況下出賣房屋，由于違反了法律的強制性規(guī)定而無效。但是，如果買受人已經(jīng)善意的完成過戶登記，根據(jù)公示公信原則，買受人可以獲得房屋所有權(quán)。而且由于拍賣是公開市場行為，法律更加傾向于對于第三人的保護。這里需要注意的是由于承租人的優(yōu)先權(quán)為法律所明確規(guī)定，未提前通知的情況下拍賣并過戶登記行為，存在法院司法裁判不確定性的風險，因此，建議辦事處應當提前通知承租人后再進行拍賣。

(三)“承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)”中的“同等條件下”在拍賣實踐中應如何掌握?

不同拍賣公司對于拍賣過程中如何針對承租人優(yōu)先權(quán)的行使有著不同的實踐，因此，各種實踐方式在細節(jié)上肯定會有出入。但是，這里可以介紹一種比較常用的方式：拍賣師叫價之后，如果存在有效的最高應拍價，拍賣師會直接詢問優(yōu)先權(quán)人是否行使，如果，優(yōu)先權(quán)人明示表示愿意接受，則簽署拍賣成交確認書，反之，如果優(yōu)先權(quán)人拒絕行使優(yōu)先權(quán)，則視為放棄優(yōu)先權(quán)，由應拍人簽署成交確認書。

(四)有待繼續(xù)深入思考的問題：優(yōu)先權(quán)人放棄優(yōu)先權(quán)的方式和期限限制。

法律已經(jīng)明確要求出賣人提前通知優(yōu)先權(quán)人，但是，在何種情況下，可以認定優(yōu)先權(quán)人放棄優(yōu)先權(quán)呢?如果，在通知期間內(nèi)，優(yōu)先權(quán)人明確表示放棄優(yōu)先權(quán)，則無異議。但是，如果出賣人在出賣通知中明確優(yōu)先權(quán)的行使期間，優(yōu)先權(quán)人未作表示，是否認定為棄權(quán)，法律爭議很大，因為這涉及“默示棄權(quán)”的問題，在法律無規(guī)定、當事人無約定的情況下，一般不會認定。但在一般的買賣當中，出賣人的通知期間是否也是優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先權(quán)的失權(quán)期間，法律沒有規(guī)定，所以，很難認定。這是法律規(guī)定不完善的地方，有待于立法的進步。

以上知識就是小編對“承租人與房屋的共有人的優(yōu)先權(quán)誰更優(yōu)先”問題進行的解答，實踐中存在房屋共有人與承租人同時主張優(yōu)先購買權(quán)的情況下，一般以共有人的優(yōu)先權(quán)為先。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。

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