《中華人民共和國(guó)憲法》第十條第二款規(guī)定：宅基地屬于集體所有。農(nóng)民宅基地屬于集體所有的土地的一部分，集體土地可以分為農(nóng)業(yè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地，而宅基地屬于農(nóng)村建設(shè)用地部分。在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，農(nóng)民宅基地的使用權(quán)原則上禁止轉(zhuǎn)讓。我國(guó)《土地管理法》第43條規(guī)定：”任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要建設(shè)用地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外。“該法第63條規(guī)定：”農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。“因此有學(xué)者認(rèn)為：“農(nóng)民宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)幾乎成為不可能。居民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無(wú)償取得的，因而不具有可交易性，當(dāng)然不能參與市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。”“其本意就是為了防止農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。其所謂的“沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)”，實(shí)質(zhì)上就是打破政府對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，直接危及到政府有關(guān)部門(mén)的既得利益，而這種利益習(xí)慣性地被稱之為“國(guó)家利益”。”因此，在現(xiàn)有的條件下，農(nóng)民宅基地屬于集體所有，所有權(quán)的主體不容討論，就連其使用權(quán)的商品性定位也是值得探究的。

(二)農(nóng)民住宅房的性質(zhì)定位

《民法通則》第七十五條規(guī)定：公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)。