房屋抵押后出租違法嗎

房屋抵押后出租違法，但經過抵押權人同意的除外。

一、房屋抵押后能出租嗎

根據(jù)我國《民法通則》及《擔保法》等法律規(guī)定，抵押是一種債權擔保的方式，債務人或第三人并沒轉移對抵押物的占有，抵押權只是就抵押物的變價優(yōu)先受償?shù)臋嗬盅喝巳詫Φ盅旱姆慨a擁有所有權。

正是因為此，所以法律作出了相關規(guī)定：《物權法》第190條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。《較高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條又規(guī)定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力，即設立抵押權的房屋仍可以出租，但由于抵押權在先，實現(xiàn)抵押權時，承租人沒有優(yōu)先購買權，買受人也可以不再履行原租賃合同。

因此，房屋抵押后市能出租的。

二、怎么出租已經抵押的房屋

雖然房屋抵押后可以出租，但是抵押房屋畢竟不同于一般房屋，所以在出租問題上還是有些不同之處的。

怎么出租已經抵押的房屋?已經抵押的房屋的出租的大部分程序與其他房屋的出租是一樣的，但是必須注意一點：抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。因此，出租抵押房屋時，出租人必須要書面告知承租人房屋已經抵押，否則就要承擔因此造成的損失。

三、抵押房屋貸款的風險

1、評估風險。

隨著經濟的發(fā)展，當前可充當?shù)盅何锏馁Y產越來越多，并且行業(yè)跨度大，因此，對于抵押物的評估，各家銀行紛紛借助于評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

2、租賃權對抗風險。

一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，信用社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用于還貸。

3、登記風險。

一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現(xiàn)糾紛時，信用社無法對抗第三人，權益得不到保護。

二是“一物多押”的風險。我國《擔保法》規(guī)定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現(xiàn)。

4、優(yōu)先受償風險。

我國《擔保法》規(guī)定抵押貸款按規(guī)定至有權部門進行抵押登記后，可以優(yōu)先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優(yōu)先權。最高人民法院“法釋〔2002〕16號，明確指出依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。二是稅收優(yōu)先權。《稅收征收管理辦法》45條第1款規(guī)定：第“稅務機關征稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優(yōu)先于擔保物權這種私權力。

5、抵押物價值風險。

由于市場經濟的發(fā)展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。

6、變現(xiàn)風險。

一是變現(xiàn)成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)的費用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。

二是變現(xiàn)能力難度大，尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產為抵押物的，由于受鄉(xiāng)情、親情等觀念的限制，當?shù)盅何锱馁u時，常出現(xiàn)想買卻不敢買的局面。

三是執(zhí)行難。由于一些貸款人誠信觀念和法律意識淡薄，當其經營出現(xiàn)風險時，則開始偷偷低價變賣抵押房產，而一些人由于貪圖便宜，便私下簽訂買賣協(xié)議后便實際占有，這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴申請執(zhí)行時卻效果不大，往往發(fā)生贏了官司輸了錢的情況。

此外，最高人民法院在2004年底出臺的《關于人民法院在執(zhí)行民事查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》中規(guī)定：對被執(zhí)行人及其家屬生活必需的居住房只能查封，不能拍賣、變賣和抵債。在現(xiàn)實中貸款戶的抵押房屋一般是生活用房，即使有多余的房屋也同生活用房難以分割。因此，很多信用社在貸款時沒有考慮到這一點，最后往往造成抵押物無法處置。

以上就是律霸網小編為各位讀者整理的有關內容，房屋抵押后出租是不違法的，但承租人會有一定的風險。如果讀者有關于抵押的法律問題，歡迎律霸網進行咨詢。