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寧波
承租方被征收時的注意問題
承租方被征收時的注意問題
征收導致所有權喪失，從法律關系上講，給予補償的應當是被征收房屋的所有權人，而實踐中承租情況較為復雜。至于私有房屋所有權人和承租人之間形成的民事法律關系，《合同法》第九十四條規定，因不可抗力致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。國家征收致租賃合同無法履行的，作為出租人的被征收人對租賃關系享有法定的單方解除權，可以直接根據《合同法》第九十六條規定通知承租人解除合同，自通知到達承租人時合同即解除。對承租人如何進行補償《國有土地上房屋征收與補償條例》沒有具體關于承租人補償安置的條文，可以在租賃合同中約定。承租人通過租賃法律關系向出租人主張補償。補償的標準可以參考拆遷人給予被拆遷人的補償數額。雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》沒有明確規定房屋承租人享有補償的權利，其不是征收行為的相對人。但是征收離不開房屋承租人的搬遷，如果承租人拒不搬遷，征收工作將無法正常進展。《國有土地上房屋征收與補償條例》沒有將承租人列入補償范圍，立法意圖在簡化征收法律關系，房屋征收部門只要與被征收人依法協商訂立補償協議即可。對于承租人的相關權利，交由房屋所有權人與承租人協商處理，以減少房屋征收部門面臨的糾紛。基于此，承租人必須在租賃合同中對征收涉及的相關權利做出約定。對于已經開始履行的租賃合同中對此未予約定的，應盡快通過簽訂補充協議來明確。
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，以及房屋承租人因征收可能遭受的損失包括：搬遷、安置損失，停產停業損失等，應在租賃合同中明確約定租賃期間，因征收導致承租人無法繼續使用租賃房屋的，出租人應當從所得或應得補償款中對承租人進行補償。其中：(1)被征收房屋價值的補償中，涉及承租人裝修部分歸承租人所有;(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償歸承租人所有;(3)因征收房屋造成的停產停業損失的補償歸承租人所有;(4)市、縣級人民政府給予的補助和獎勵，承租人享有50%;(5)合同未明確約定但征收補償方案中有規定的其他補償項目，承租人享有50%。對于出租人拒不支付補償的行為應約定相應的違約賠償責任。此外，還可以在租賃合同中約定：在征收過程中，出租人應允許并授權房屋承租人就依約享有的相關權利向房屋征收部門提出意見。
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