【案例一：租賃期滿，收回房屋家用電器變了樣怎么辦?】

筆者的朋友韓女士曾經(jīng)向筆者咨詢，稱其在市郊有一套精裝修的房屋在兩年前租給一對年輕夫妻居住，當(dāng)時房屋內(nèi)包含了居家生活基本的家用電器和設(shè)施設(shè)備。由于租客是通過熟人介紹，韓女士沒有過多計較，簽訂了簡單的租賃合同便將房子租給這對夫妻，房屋內(nèi)的所有家具及電器全部留下給租客使用。不料兩年之后，租期屆滿，當(dāng)這對夫妻表示不愿續(xù)租，韓女士打算收回房屋的時候，房屋內(nèi)的家用電器變了樣，原先夏-普46英寸液晶電視變成了海-爾32英寸液晶電視，兩者差價近四千元。年輕夫妻表示房子交房時即為這臺32英寸的海-爾電視的態(tài)度令韓女士瞠目結(jié)舌，細看兩年前簽訂的房屋租賃合同，合同中只寫明了“房屋內(nèi)基本家用電器齊全，包括電視一臺、冰箱一臺、微波爐一臺……”為了4000元去法院起訴著實太過麻煩，而且由于缺乏有力證據(jù)證明自己交房時房屋內(nèi)確實是配有一臺46英寸的夏-普電視，韓女士除了表示無奈，別無他法。

【律師建議】

現(xiàn)實生活中，像韓女士這樣將裝修好并配全家用設(shè)備的房屋租給租客的情況是非常常見的。雖說不是每個租客都會在這樣的細節(jié)上占房東的“便宜”，但是提供精裝修的房屋及配套家電設(shè)施的房東應(yīng)當(dāng)有意識地保護自己的利益。律師建議：

1、根據(jù)房屋裝修檔次及配備家具、家用電器的數(shù)量及價值，相應(yīng)提高保證金的數(shù)額;

2、在房屋租賃合同當(dāng)中(或附件中)載明房屋內(nèi)所有家具及電器的品牌、顏色、規(guī)格、型號及市場價值(甚至可以在房屋租賃開始時，拍攝前述家電或家具的照片，附于租賃合同后，由雙方簽名確認)，避免租期屆滿后發(fā)生案例中類似的糾紛。

【案例二：房屋出租后，租客三天兩頭要求維修如何是好?】

凌先生在某大學(xué)附近擁有一套二室一廳的房屋，分別將兩個房間租給在附近大學(xué)讀書的學(xué)生小李和小陸，小李和小陸是同班同學(xué)，由于不愿受學(xué)校宿舍熄燈、門禁等限制，所以決定在校外合租一套房屋，并經(jīng)常邀請同學(xué)來到住處開派對。兩租客入住后，凌先生便經(jīng)常接到小李和小陸的電話，稱房子多處損壞，設(shè)備無法使用，讓凌先生前往維修。凌先生三天兩頭趕往房屋進行維修，不但耗費了許多時間、精力，而且每個月花在維修方面的費用之高讓凌先生不堪重負。兩三個月后，凌先生發(fā)現(xiàn)，自己租出的房屋之所以經(jīng)常需要維修，并不是因為自己的房子或設(shè)備本身存在質(zhì)量問題，而是小李和小陸兩個年輕人對房屋內(nèi)的設(shè)備使用不當(dāng)造成的，如關(guān)門不用手輕輕推上，而是用腳用力踢門。兩個大大咧咧的男孩房客讓房東凌先生不甚煩惱。

【法律分析】

租賃房屋或房屋內(nèi)設(shè)備設(shè)施發(fā)生質(zhì)量問題是常有的也是不可避免的事，但是對于維修責(zé)任的分配則成為房東與租客之間的一大問題。下面律師就這一問題作一簡要分析：

《合同法》第二百二十條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼?，在租賃合同中沒有明確約定維修義務(wù)的分配的情況下，對房屋的主體結(jié)構(gòu)、主要公共設(shè)施(如供水、供電等)及房屋內(nèi)配套的設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)是由出租人承擔(dān)的。第二百二十一條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。”

但是由于承租人租賃房屋后對房屋進行裝修或增設(shè)設(shè)施而引起的維修義務(wù)仍然全部分配給出租人顯然是不公平的，在上述的情況下，法律沒有對維修責(zé)任的分配做出強制的規(guī)定，維修義務(wù)如何分配，全在于租賃合同雙方的約定。

【律師建議】

在這個案例當(dāng)中，凌先生想要減輕自己的維修義務(wù)的方式，在于修改租賃合同關(guān)于維修的條款，原本的租賃合同關(guān)于維修的部分過于簡單，沒有明確在何種情況下，維修責(zé)任應(yīng)當(dāng)由哪一方承擔(dān)。

面對不太愛惜房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的兩個年輕房客，律師建議凌先生可以在租賃合同當(dāng)中明確：“房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的損害是由于本身質(zhì)量問題或自然使用損耗而產(chǎn)生的維修義務(wù)，由出租人承擔(dān);房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的損害是由于承租人操作不當(dāng)或人為破壞所產(chǎn)生的維修義務(wù)，由承租人自行承擔(dān)。若無法判定房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的損害系何種原因產(chǎn)生的，均視為承租人操作不當(dāng)或人為破壞所造成。”以此來減輕自己對房屋及其內(nèi)部設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)。

【案例三：房屋上設(shè)有抵押，如何處理與租賃的沖突?】

朱先生在市中心有商鋪一間，但是該商鋪由于還有銀行貸款320萬沒有還清因此有抵押權(quán)存在。朱先生后將該商鋪出租給張某做生意，月租金為12000元整，租期5年。后朱先生由于生意虧損，無法償還銀行貸款，銀行主張抵押權(quán)的實現(xiàn)，要求拍賣該商鋪，張某認為自己的租賃權(quán)益受到了損害，不同意遷出，要求朱先生賠償自己因無法繼續(xù)租賃該商鋪而遭受的巨額損失。

【法律分析】

我國法律規(guī)定，租賃在抵押之前，抵押不破租賃;而租賃在抵押之后，抵押可破租賃?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！钡诹鶙l規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)?！?/p>

【律師建議】

本案中，由于朱先生在將商鋪出租給張某之前房屋上已經(jīng)設(shè)定了抵押，因此根據(jù)法律的規(guī)定，張某對于房屋的租賃權(quán)利不能對抗銀行對于房屋的抵押權(quán)。但對于像朱先生這樣的出租人，律師的建議是應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同的同時，以書面形式，或直接用合同條款的形式告知承租人房屋上已設(shè)定抵押這一事項，以此來免除抵押權(quán)實現(xiàn)時，承租人所遭受的損失。

【案例四：租賃期間欲賣房，出租人如何更省心?】

房東馬先生將一套住宅出租給季先生一家已經(jīng)六年了，雙方關(guān)系一直比較融洽。今年年初，馬先生的兒子申請到了去美國某知名大學(xué)讀碩士的機會，想出國深造，但是馬先生一家的存款不足以支付美國高昂的學(xué)費和生活費，馬先生為了兒子的前途只能選擇賣房。房子賣出后，當(dāng)馬先生通知季先生一家在合理期限內(nèi)搬遷的時候，季先生竟向法院起訴，主張優(yōu)先購買權(quán)。馬先生始料未及，被突如其來的訴訟弄得焦頭爛額。

【法律分析】

法律上有一個概念，叫做“買賣不破租賃”，指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響。《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！薄睹裢ㄒ庖姟返谝话僖皇艞l也規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效?！?/p>

在此案例中，承租人季先生還有一項權(quán)利，優(yōu)先購買權(quán)，即馬先生在出售房屋之前，負有通知承租人季先生其欲售出房屋的想法的義務(wù)，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。但承租人的優(yōu)先購買權(quán)又受到一定的限制，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使有限購買權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。”也就是說，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗房屋共有人、房屋所有人的近親屬的優(yōu)先購買權(quán)，且只有十五日的時間用以考慮是否購買該房屋，如果第三人已經(jīng)善意購買且登記，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也無法對抗。

【律師建議】

在這種情況下，律師建議馬先生根據(jù)季先生提出的訴訟請求做出相應(yīng)的應(yīng)訴反應(yīng)，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”也就是說如果季先生向法院起訴要求馬先生對其履行買賣合同，那么關(guān)鍵在于，馬先生與第三人的買賣合同是否已經(jīng)履行，即房屋是否已經(jīng)過戶登記到第三人名下，如果已經(jīng)完畢登記手續(xù)，那么季先生的優(yōu)先購買權(quán)無法對抗善意第三人對房屋的所有權(quán)，如果還沒有過戶登記，那么季先生有權(quán)主張自己的優(yōu)先購買權(quán)，馬先生應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)違約責(zé)任。

如何從根本上避免這類糾紛的發(fā)生，律師建議出租人如果不想在出售房屋時受到承租人“優(yōu)先購買權(quán)”的限制，可以在訂立租賃合同時就要求承租人在合同條款中明確放棄對租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)，這樣可以避免在出售房屋時的種種麻煩。

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