租轉租的房子需要和房東簽合同嗎

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》及其相關解釋有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。

租轉租的房子不需要和房東簽合同，房屋承租人將房屋轉租給次承租人，應取得房屋出租人的書面或者口頭同意，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者應當知道該房屋承租人將房屋轉租給次承租人未作反對表示的(默示)，應視為已經取得了房屋出租人的同意，該房屋轉租合同有效。

一、房屋轉租合同有效嗎

(一)合同的效力是指已經成立的合同在當事人之間產生的一定法律拘束力。《民法通則》規定，民事法律行為應當具備下列條件：

1、行為人具有相應的民事行為能力；

2、意思表示真實；

3、不違反法律或者社會公共利益。民法通則的規定，基本概括了有效合同的標準。

(二)對于轉租合同的效力，應該從以下幾點考慮：

1、房屋承租人將房屋轉租給次承租人，應取得房屋出租人的書面或者口頭同意，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者應當知道該房屋承租人將房屋轉租給次承租人未作反對表示的(默示)，應視為已經取得了房屋出租人的同意，該房屋轉租合同有效。

2、房屋承租人將房屋轉租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉租合同應認定為效力待定。我國《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，……合同繼續有效，……承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的轉租，出租人知情后可能會產生兩種態度，一種是同意，一種是不同意。如果出租人同意轉租，那么轉租合同有效；如果出租人不同意轉租，那么就意味著出租人有權解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉租合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉租合同屬于效力待定的合同。

3、房屋承租人將房屋轉租給次承租人，未經房屋出租人同意，房屋出租人在知道該事實后，雖反對房屋轉租，但未與承租人解除原租賃合同，該房屋轉租合同也應有效。合同法規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同，并沒有規定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉租合同應予以解除。

二、哪些房屋轉租合同無效

(一)違章建筑的轉租。法律規定出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效，此時轉租合同由于基礎法律關系的喪失而失去了有效存在的依據。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

(二)超過建筑物使用期的轉租合同。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。建筑物的使用期與建設用地使用權期限相關，一般是70年，超過部分由于建設用地使用權要收回或者繼續繳納使用費，房屋轉租合同無效。

(三)承租人拖欠租金的。交付租金是承租人應當履行的法定義務，承租人拖欠租金的，出租人有權解除租賃合同，房屋轉租合同也會因此而無效。

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