南京市國有土地上房屋征收與補償辦法

第一章　總　則

第一條　為了規范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區域內因公共利益需要實施國有土地上房屋征收與補償活動(以下稱房屋征收與補償)，適用本辦法。

第三條　房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結果公開的原則。

第四條　市、區人民政府負責本行政區域內的房屋征收與補償工作。市人民政府可以根據需要指定相關區人民政府作出房屋征收決定。

第五條　市城鄉建設行政管理部門是市房屋征收部門，組織實施由市人民政府作出征收決定的房屋征收與補償工作，并對本市房屋征收與補償工作進行業務指導和監督管理。其所屬的房屋征收管理機構具體承擔本市房屋征收與補償的日常工作。

區人民政府確定的區房屋征收部門負責組織實施轄區內的房屋征收與補償工作。

發展和改革、規劃、國土資源、住房保障和房產、民政、價格、城市管理、公安、工商、稅務、財政、教育等有關部門應當按照規定的職責做好房屋征收與補償的相關工作。

第六條　房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作，所需經費納入征收項目工作經費。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

第七條　市、區人民政府根據需要可以通過購買服務方式完成房屋征收以及與房屋征收相關的測繪、房屋拆除、法律服務、房屋征收勞務等專業性工作。

第八條　市房屋征收部門應當定期對全市房屋征收部門、房屋征收實施單位、房地產價格評估機構等相關工作人員進行法律知識、專業知識的培訓。

從事房屋征收工作的人員應當具備承擔房屋征收工作的相應能力。

第二章　征　收

第九條　符合國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的公共利益情形，確需征收房屋的，市房屋征收部門應當會同市發展和改革、規劃、國土資源、文物等行政管理部門對擬征收房屋的范圍進行論證，并將論證意見報送市、區人民政府，確定征收范圍并公告。

區人民政府需要依法實施的征收項目，區房屋征收部門應當向市房屋征收部門報送規劃許可或者規劃意見、勘測定界報告等相關文件。

江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區人民政府，可以參照本辦法規定，自行組織房屋征收范圍論證工作。

第十條　征收范圍公告后，存在下列情形的，不予增加補償費用和申購保障性住房的面積、套數：

(一)新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途的;

(二)房屋所有權或者建設用地使用權轉讓、分割、贈與的;

(三)新增、變更工商營業登記的;

(四)法律、法規、規章和市人民政府規定不當增加補償費用和申購保障性住房面積、套數的其他情形。

房屋征收部門應當將前款第一項所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。

第十一條　房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當組織有關部門對房屋征收范圍內房屋權屬、用途、面積等進行前期調查，并按照相關規定對房屋征收項目費用進行概算。

第十二條　市、區人民政府組織城鄉建設、規劃、國土資源、住房保障和房產、城市管理等有關部門對征收范圍內未經登記或者改變用途、結構的房屋進行調查、認定和處理。

被認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

第十三條　房屋征收部門應當根據前期調查結果和項目概算等情況，擬訂征收補償方案報送同級人民政府。

征收補償方案包括下列內容：

(一)征收目的;

(二)征收范圍;

(三)房屋基本情況;

(四)征收補償安置方式，補助獎勵標準和方式;

(五)用于補償的資金和房源;

(六)簽約、獎勵的期限。

第十四條　市、區人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證，并將論證后的征收補償方案在征收范圍內公開征求意見。征求意見期限不得少于三十日，征求意見情況應當及時公布。

因舊城區改建需要征收房屋，超過半數被征收人對征收補償方案有異議的，市、區人民政府應當組織由被征收人代表和公眾代表參加的聽證會，根據聽證意見修改補償方案并及時公布。公眾代表由人大代表、政協委員、專家以及其他公民擔任。

房屋征收部門應當提前七日將聽證會的時間、地點通知被征收人代表和公眾代表。聽證會應當公開舉行。

第十五條　房屋征收決定作出前，市、區人民政府做好征收保障、綜合執法等工作，并依法組織實施社會穩定風險評估，根據評估結論制定相應的風險化解措施和應急處置預案。

第十六條　房屋征收決定作出前，房屋征收部門應當會同有關部門落實房屋征收補償費用。以房源折抵補償費用的，應當具備有效的房屋來源證明。

第十七條　市、區人民政府依法作出房屋征收決定，并在五日內予以公告并書面通知有關部門。公告期限不少于二十日。

公告應當載明下列內容：

(一)征收補償方案;

(二)房屋征收實施單位;

(三)現場接待地點和聯系方式;

(四)行政復議、行政訴訟等救濟權利;

(五)監督舉報電話等事項。

房屋征收涉及被征收人一千戶以上的，房屋征收決定應當經政府常務會議討論決定。

第十八條　房屋被依法征收的，征收范圍內的國有土地使用權依法收回。

第十九條　房屋征收部門應當在征收決定作出后對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，被征收人應當予以配合。

調查結束后，房屋征收部門應當將調查結果在征收范圍內公示。

第三章　補　償

第二十條　征收補償內容包括：

(一)被征收房屋價值;

(二)搬遷、臨時安置費用;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失。

第二十一條　被征收房屋的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構依法評估確定。確定評估機構應當遵循下列程序：

(一)市房屋征收部門發布征收評估信息，接受具備相應資質的評估機構提出申請;

(二)市房屋征收部門對評估機構審查后，將符合條件的評估機構名單在征收范圍內公示;

(三)房屋征收部門根據公示名單征求被征收人、執行政府規定租金標準的直管公房承租人(以下稱直管公房承租人)意見，被征收人、直管公房承租人在七個工作日內協商選定評估機構，并將協商結果書面告知房屋征收部門;

(四)被征收人、直管公房承租人協商不成的，房屋征收部門組織被征收人、直管公房承租人按照國家、省相關規定投票決定或者通過搖號、抽簽等隨機方式確定。市房屋征收部門應當在搖號、抽簽三日前在征收范圍內公告搖號、抽簽的時間和地點;

(五)房屋征收部門公布確定的評估機構，并與之簽訂征收評估委托合同。

通過多數決定、隨機選定等方式確定評估機構的過程和結果，應當經過公證機構依法公證。

江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區評估機構的確定，由區人民政府參照本辦法組織實施。

第二十二條　房屋征收部門應當將評估機構提供的分戶初步評估結果，在征收范圍內向被征收人、直管公房承租人公示七日，并安排注冊房地產估價師進行現場說明解釋，聽取意見。

評估機構在分戶初步評估結果公示期滿并修正后，向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當及時向被征收人、直管公房承租人轉交分戶評估報告。

第二十三條　被征收人、直管公房承租人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，評估機構應當作出解釋和說明;對評估報告有異議的，按照國家房屋征收評估的有關規定處理。

第二十四條　征收住宅房屋的，被征收人、直管公房承租人在選擇貨幣補償后可以按照規定購買征收安置房;符合住房保障條件的，應當優先給予住房保障。

被征收人、直管公房承租人在簽約期限內搬遷，僅選擇貨幣補償且放棄申購征收安置房和保障性住房的，可以給予適當獎勵。

第二十五條　被征收的非住宅房屋不符合規劃控制、節約集約用地、產業發展導向要求的，鼓勵被征收人選擇貨幣補償方式。被征收人選擇貨幣補償方式并在簽約期限內搬遷的，可以給予適當獎勵。

第二十六條　對直管公房承租人按照下列方式進行補償：

(一)征收住宅房屋的，將房地產評估價格的百分之十支付給房屋所有權人，百分之九十支付給直管公房承租人。租賃雙方另有約定的，從其約定;

(二)征收非住宅房屋的，租賃雙方有約定的，從其約定;未約定的，其分配比例按照市相關規定執行。

第二十七條　被征收人選擇產權調換的，征收人應當提供不小于被征收房屋建筑面積的房屋，并按時結清差價，雙方另有約定的除外。

第二十八條　被征收人選擇產權調換的，臨時安置期限自被征收人交付房屋之日起計算。調換房為多層的，臨時安置期限一般不超過二十四個月;調換房為高層的，臨時安置期限一般不超過三十六個月。法律、法規另有規定或者雙方另有約定的除外。

房屋征收部門逾期未予交付房屋的，從逾期之月起，按照原規定標準的兩倍支付臨時安置補助費。

第二十九條　被征收人、直管公房承租人在本市僅有一處合法房產憑證記載的住宅，獲得的房地產評估價格低于征收補償最低標準的，應當按照征收補償最低標準給予補償。

征收補償最低標準由市房屋征收部門會同市價格、住房保障和房產等部門制定，報市人民政府批準后公布實施。

第三十條　被征收人擅自改變房屋用途的，按照房屋原用途予以補償。

2010年7月1日《江蘇省城鄉規劃條例》實施前被征收人將住宅房屋改變為經營性用房的，憑其合法有效的工商營業執照、完稅憑證，按照省、市相關規定給予補償。

第三十一條　征收因國家有關私房改造政策形成租賃關系的私有出租房屋，對執行政府租金標準的原承租人，按照房地產評估價格的百分之九十給予補償。

第三十二條　征收設有抵押權的房屋，房屋征收部門應當在補償協議簽訂前通知抵押權人。

簽訂貨幣補償協議的，抵押權人不同意將該房屋貨幣補償款支付給抵押人的，房屋征收部門可以將貨幣補償款公證提存。

第三十三條　因征收房屋造成停產停業損失的補償，由征收當事人根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素協商確定;協商不成的，可以委托已經選定或者確定的評估機構評估。

停產停業損失的補償無法采用評估方式確定的，對非住宅房屋中的營業用房，給予不超過其房地產評估價格百分之八的停產停業損失補償;對非住宅房屋中的非營業用房給予不超過其房地產評估價格百分之五的停產停業損失補償。

第三十四條　征收有租賃關系的非住宅，租賃雙方對停產停業損失的承擔方式有約定的，從其約定。沒有約定或者約定不成的，房屋征收部門可以將有爭議部分的貨幣補償款公證提存。

第三十五條　搬遷補助費(含設備遷移費)由被征收房屋的合法占有人獲得;合法占有人搬遷后，被征收人仍有財產需要搬遷的，可適當獲得搬遷補助費。

臨時安置補助費由被征收人、直管公房承租人獲得。

第三十六條　征收決定作出后，房屋征收部門應當與被征收人、直管公房承租人就補償方式，補償補助金額和支付期限，搬遷費，臨時安置費或者周轉用房，停產停業損失，搬遷期限，臨時安置方式和臨時安置期限，產權調換房屋的地點、面積和辦理不動產注銷登記(直管公房承租人除外)等相關事項依法訂立補償協議。

房屋征收部門應當將分戶補償情況在征收范圍內公示。

第三十七條　房屋征收部門與被征收人、直管公房承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由房屋征收部門按照程序報請作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定，并在征收范圍內予以公告。

征收補償決定包括下列內容：

(一)被征收房屋的基本情況;

(二)補償方式;

(三)補償、補助金額;

(四)用于產權調換房屋的地點和面積(直管公房承租人除外);

(五)不少于十五日的搬遷期限;

(六)行政復議和行政訴訟等救濟權利事項。

被征收房屋所有權人不明確的，房屋征收部門應當將被征收房屋信息進行公告，被征收房屋相關權利人在公告期限內未能明確房屋所有權的，由房屋征收部門報請作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定。征收補償方式應當采取產權調換，產權調換房屋應當依法進行評估。

第三十八條　被征收人重新購買房屋或者受讓土地使用權的，價款中相當于貨幣補償金額的部分免交契稅。

第三十九條　被征收人、直管公房承租人因房屋征收需要辦理戶口遷移、郵件傳遞、電話遷移、供水、供電、低保、勞動和社會保險以及轉學、轉托等手續的，有關單位應當提供便利。

在征收范圍內的義務教育階段學生，可以在原學校或者現居住地學校就讀，學校不得以非本學區學生為由收取其他費用。

第四章　監督管理

第四十條　市房屋征收部門履行下列監督管理職責：

(一)對區房屋征收部門的征收與補償工作、房屋征收實施單位的征收與補償行為進行指導和監督管理;

(二)建立征收補償資金監管制度，審核市級投資項目的征收費用概決算和其他征收項目費用的概算;

(三)建立全市統一的房屋征收信息管理平臺，共享房屋征收信息;

(四)建立評估機構信用管理制度，定期向社會公布評估機構信用名錄;

(五)對全市征收決定、征收補償決定和相關公開公示制度執行情況進行監督檢查;

(六)法律、法規和規章規定以及市人民政府確定的其他監督管理職責。

第四十一條　區房屋征收部門履行下列監督管理職責：

(一)對房屋征收實施單位的征收與補償行為進行指導和監督管理;

(二)及時組織征收實施單位向房屋征收信息管理平臺報送征收與補償信息;

(三)建立房屋征收與補償檔案管理制度;

(四)法律、法規和規章規定以及市、區人民政府確定的其他監督管理職責。

第四十二條　相關行政主管部門履行下列職責：

(一)規劃部門負責出具建設用地規劃許可證或者規劃意見函;

(二)國土資源部門負責提供不動產登記信息;

(三)住房保障和房產部門負責符合住房保障資格條件的征收住房保障工作;

(四)民政部門負責認定城市最低生活保障家庭及人員;

(五)價格部門負責核定保障性住房價格;

(六)城市管理部門負責依法查處違法建筑;

(七)公安機關負責提供相關戶籍信息;

(八)工商部門負責提供相關工商登記信息;

(九)稅務部門依法提供相關納稅信息;

(十)審計部門依法對征收補償費用使用情況進行監督和審計;

(十一)監察部門依法對實施房屋征收與補償工作的人民政府、有關部門或者單位及其工作人員進行監察。

第五章　法律責任

第四十三條　采取欺騙、暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等方式，以及停薪、停職、降級、開除等手段迫使被征收人簽訂補償協議和搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十四條　房地產價格評估機構及其工作人員與征收當事人串通，損害對方合法權益，或者以不正當手段獲取評估業務，或者依照本辦法確定后無正當理由不接受委托的，依法給予行政處罰，并記入信用檔案;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十五條　任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

第六章　附　則

第四十六條　征收補償、補助、獎勵等標準由市房屋征收部門會同有關部門、區人民政府根據本地社會經濟發展狀況制定，報市人民政府批準后公布實施。

綜上所述，南京市結合國家相關法律文件，在自身情況上制訂土地征收細則。其中明確了土地征收程序、土地征收的補償安置及監督管理責任等。征收土地，要經過嚴格的程序，必須先發出征地公告，然后和村集體簽訂土地補償協議，并盡快的給付補償款。

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