(一)業(yè)主委員會和業(yè)主大會的關(guān)系

業(yè)主大會是指一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的共同體，業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。我國《物業(yè)管理條例》第8條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。”

《物業(yè)管理條例》也規(guī)定了業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。這表明，業(yè)主委員會具體執(zhí)行業(yè)主大會的許多事項。比如業(yè)主大會決定物業(yè)管理企業(yè)的選擇，而物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會簽訂。業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會的具體工作開展。業(yè)主委員會中委員的人選，也是由業(yè)主大會選舉和更換。

(二)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會的委托，依照法律或合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化管理，是物業(yè)管理法律關(guān)系的重要主體。業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，主要體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)合同上。

物業(yè)服務(wù)合同，指業(yè)主委員會成立后，由其代表全體業(yè)主與業(yè)主大會所選聘的物業(yè)企業(yè)所簽訂的合同。物業(yè)服務(wù)合同作為業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方意思表示一致的協(xié)議，是市場經(jīng)濟中物業(yè)管理開展的協(xié)議基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會選定，而物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)具體簽訂。業(yè)主由于人數(shù)眾多和時間精力上等方面的限制，物業(yè)管理需要專門物業(yè)公司有效管理。

因此，業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，委托物業(yè)企業(yè)管理小區(qū)相關(guān)物業(yè)事務(wù)。作為委托合同的相對人，業(yè)主大會是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人。雙方根據(jù)受物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，行使權(quán)利，履行義務(wù)。

雖然《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的相關(guān)決定，即業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，但是我們認為，業(yè)主委員會并非一般的組織，不能簡單地視其為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。盡管業(yè)主委員會不是最高的權(quán)利機構(gòu)，但由于是常設(shè)的日常管理機構(gòu)，其性質(zhì)和地位決定了其在物業(yè)管理中的關(guān)鍵地位和核心作用。但現(xiàn)行法律并未明確其法律地位，使其與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)處于一個不平等的地位，一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛，業(yè)主委員會作為簽訂主體是否有權(quán)作為獨立訴訟主體參與民事訴訟，變成了如今司法實踐的爭議之處。

我們認為，將其定性為“其他組織”，就可以很好地解決這個問題。首先，基于業(yè)主大會與業(yè)主委員會的代理關(guān)系，業(yè)主委員會的權(quán)限是由于業(yè)主大會授予的，業(yè)主委員會可以在其被授權(quán)的范圍內(nèi)獨立地做出行為。其次，由其行為而產(chǎn)生的義務(wù)與責任可直接由業(yè)主大會承擔，這樣便可解決理論中探討的由于業(yè)主委員會無其真正所能支配的財產(chǎn)而無法承擔責任的問題。再來，界定業(yè)主委員會為“其他組織”，就能符合我國《合同法》和《民事訴訟法》關(guān)于其他組織的權(quán)利能力與當事人資格，即業(yè)主委員會可以作為原告參與民事訴訟。

實際上，就是從另一個方面給予業(yè)主委員會獨立的原告、被告地位，其后果能由業(yè)主大會承擔的法律保障。因此，法律若擬定業(yè)主委員會為“其他組織”，既能解決其為業(yè)主利益的訴訟主體問題，又能保障市場交易的安全穩(wěn)定。

綜上，我們絕不能無視業(yè)主委員會在現(xiàn)實物業(yè)管理活動中的地位，生地把業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)而忽視其法律地位，業(yè)主委員會在涉及物業(yè)管理事項上，頻頻以當事人的身份參加到有關(guān)訴訟之中，其地位十分突出。而如前所述，把其定性為“其他組織”，能更好地行使它的職權(quán)及在訴訟中有依據(jù)地參與。