理解相鄰關(guān)系和地役權(quán)的區(qū)別

一、相鄰關(guān)系與地役權(quán)性質(zhì)不同。

嚴(yán)格地說，相鄰權(quán)不是一種獨立的民事權(quán)利，更不是一種獨立的物權(quán)類型，其本質(zhì)是不動產(chǎn)所有權(quán)或用益物權(quán)的擴張，是所有權(quán)或用益物權(quán)的組成部分，不需要進行獨立的公示，可以直接從不動產(chǎn)所有權(quán)或用益物權(quán)的登記中推斷出來。我們在談?wù)撓噜彊?quán)時之所以將其稱為權(quán)利，純粹是為了表達上的方便。地役權(quán)是一種獨立的物權(quán)類型，屬于用益物權(quán)，不是需役地所有權(quán)或用益物權(quán)的組成部分，它有自己獨立的發(fā)生原因和權(quán)能，需要進行獨立的公示。

二、二者的法律效力不同。

相鄰關(guān)系因法律規(guī)定而產(chǎn)生，是服務(wù)于特定土地或附屬于特定土地的權(quán)利，它對“地”不對“人”，對相鄰權(quán)人來說是依據(jù)不動產(chǎn)的自然條件而發(fā)生的法定權(quán)利，依其原始權(quán)利而具有對抗性，無需登記便可當(dāng)然發(fā)生效力。而地役權(quán)主要是依協(xié)議而取得，是約定的權(quán)利，當(dāng)事人雙方應(yīng)到不動產(chǎn)登記機關(guān)進行登記之后才具有物權(quán)效力，即對抗性;未經(jīng)登記的地役權(quán)不具有物權(quán)效力，只是一種債權(quán)。

三、對相鄰不動產(chǎn)物權(quán)的限制程度不同。

相鄰關(guān)系是法定的對不動產(chǎn)利用關(guān)系的一種最小限度的調(diào)節(jié)，相鄰權(quán)人只能在依社會一般觀念所能容忍的合理限度內(nèi)利用相鄰不動產(chǎn)，超出這個合理限度，相鄰不動產(chǎn)物權(quán)人有權(quán)拒絕或請求排除妨害。不動產(chǎn)物權(quán)人如果想超出合理限度利用或限制相鄰不動產(chǎn)，必須與相鄰不動產(chǎn)物權(quán)人達成一項契約，向其支付一定的對價，獲得其同意。

四、相鄰關(guān)系與地役權(quán)在有償或無償、存續(xù)期間上不同。

相鄰關(guān)系中，相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，除非權(quán)利人行使權(quán)利給鄰人造成損失，相鄰權(quán)人行使權(quán)利是無償?shù)?地役權(quán)的有償或無償則屬于意思自治范疇，雙方可在契約中自由約定。另外，地役權(quán)的存續(xù)期間，也可任由當(dāng)事人約定，并得設(shè)定永久地役權(quán);而相鄰關(guān)系的存續(xù)期間是法定的。

五、權(quán)屬不同的兩塊土地是否應(yīng)當(dāng)“相互毗鄰”。

一般認(rèn)為在相互毗鄰的兩塊權(quán)屬不同的土地上才會發(fā)生相鄰關(guān)系，這一點在有的學(xué)者對相鄰關(guān)系所作的定義中有所體現(xiàn)。如“相鄰關(guān)系，是指兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時，因行使權(quán)利的延伸或限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系”;而地役權(quán)的發(fā)生則不僅在相互毗鄰的兩塊權(quán)屬不同的土地上可能發(fā)生，特殊情況下，可設(shè)立地役權(quán)的兩塊土地甚至可能相隔了一段距離。

六、救濟的方式不同。

相鄰關(guān)系受到侵害后，一般提起所以權(quán)的行駛受到妨害之訴;而地役權(quán)受到損害之后，受害人可以直接提起地役權(quán)受侵害的請求之訴。這是由兩者權(quán)利的性質(zhì)不同所決定的。

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