地役權的概念和法律特征

地役權是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不動產效益的權利。

其特征在于：

第一，地役權是使用他人土地的權利。地役權的客體是土地，并以該土地屬于他人所有或者使用為要素。由于地役權的內容在于以此土地供彼土地之役，因而地役權的成立，必須有兩塊土地的存在。其一是為其便利而使用他人土地之地，稱需役地;其二是為該土地便利而供其使用的土地，稱供役地。

由于地役權不限于需役地所有人與供役地所有人的關系，供役地的承包經營權人、地上權人、典權人、采礦權人、承租人也應當受地役權的約束，自屬當然之理。

第二，地役權是為自己土地的便利的權利。使用供役地的目的，乃是為了需役地的便利。否則，如果供役地不能提供需役地的便利，就不必設定地役權。而其所供便利，不是為需役地承受，而為特定人享受時，也不是地役權問題，而是人役權問題。

至于所謂“便利”，泛指開發、利用需役地的各種需要，其內容只要不違反法律的強制性規定，不違背社會公共利益，可以由當事人根據實際情況約定。就一般情況而論，其內容無非是以下幾類：

(1)以供役地供使用，如通行地役權。

(2)以供役地供收益，如用水地役權。

(3)避免相鄰關系的任意性規范的適用。一般來說，相鄰關系規定的是土地所有人間的最主要、最基本的關系，因而也就多是從土地所有人的義務方面加以規定，多屬強制性規范。但相鄰關系也不乏任意性的規定，當事人可以以特別約定加以改變或排除其適用。例如，相鄰關系有土地或者房屋所有人不得設置管、槽或其他裝置使房屋雨水直接注瀉于鄰人的土地上或建筑物上，因此土地所有人或者使用人即負有不得安裝此等裝置的義務。如果鄰人豁免這一義務，則土地或者房屋所有人就可以設定一個向鄰地或者鄰地建筑物上直接注瀉雨水的地役權。

(4)禁止供役地為某種使用，如禁止在鄰地建高樓，以免妨礙眺望。

第三，地役權具有從屬性和不可分性。地役權的成立必須是需役地與供役地同時存在，因此在法律屬性上地役權與其他物權不同。地役權雖然是一種獨立的權利，并非需役地所有權或者使用權的擴張，但它仍應當與需役地的所有權或者使用權共命運，這就是地役權的從屬性。它主要體現在兩個方面：(1)地役權必須與需役地所有權或者使用權一同轉移，不能與需役地分離而讓與，即需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有權或者使用權，而單將地役權讓與他人，不得自己保留地役權而將需役地所有權或者使用權讓與他人，也不得以需役地所有權或者使用權與地役權分別讓與兩個人。我國物權法規定，地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。(2)地役權不得與需役地分離而為其他權利的標的，如果在需役地上設定其他權利，則地役權亦包括在內，例如，在需役地上設定建設用地使用權;則建設用地使用權人也得行使地役權，不能單獨將地役權作為其他權利的標的，如單獨以地役權抵押、出租。根據我國物權法的規定，地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

地役權的不可分性，是指地役權為不可分的權利，即地役權不得被分割為兩個以上的權利，也不得使其一部分消滅。在需役地分割時，地役權在分割后的地塊的利益仍然存續。例如，甲地在乙地有通行地役權，后來甲地分割為丙、丁兩地，則丙、丁兩地的所有人或者使用人仍得各自從乙地通行。但如果需役地的地役權的行使，依其性質只關于需役地一部分的，則分割后地役權僅就需役地的該部分存續。我國物權法規定，需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。例如，甲地南部的住宅與乙地毗連，在乙地上設有不得建高層建筑的地役權，后來甲地南部分割給丙，北部給丁，那么該項地役權僅能為丙存續而與丁無關。在供役地分割時，地役權仍就分割后的各地塊存續。例如，甲地在乙地上設有排水地役權，以后乙地分為丙、丁兩塊地，甲地仍得對丙、丁兩塊地行使地役權。但依地役權的性質，其行使只關系供役地一部分的，則地役權僅對該部分存續。例如，甲地在乙地有汲水地役權，以后乙地分割為丙、丁兩地，只有丁地有水井，則甲地的地役權只存在于丁地。

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