一、違章建筑的買賣合同是否有效？

違章建筑區分情況確認效力。

1、建造者不具有土地使用權的違章建筑，屬于在他人土地上建造房屋，因而不能通過補辦有關建筑許可手續而取得建筑物的所有權，其行為不僅違反了國家有關建筑的行政法規，也侵害了他人的土地使用權和所有權，此類買賣合同應認定無效。

2、建造者已取得了土地使用權，因未辦理建筑許可證的違章建筑，在其補辦有關手續后，可取得該建筑物的所有權。如果當事人在一審法庭辯論結束前補辦了有關手續，認定買賣合同有效。如果當事人在一審法庭辯論結束前不能補辦有關手續，認定買賣合同無效。

二、違章建筑賣買合同有效，根據違約情況區別處理

1.房屋建造本身合法，只是手續未辦的，依據合同法第一百三十五條“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物的所有權的義務”的規定，責令出賣人協助補辦手續，出賣人不愿協助的，也可直接判決權屬歸買受人所有，由買受人直接通過行政部門辦理所有權證，辦證時補交稅款，判決時明確稅費由誰負擔。

2.房屋建造存在違法行為，不能取得所有權證的，向行政管理部門發司法建議，先進行行政處罰，如處罰后獲取產權證的，產權直接歸屬買受人。如行政部門認定為違章建筑而拆除處理的，則出賣人因交付不能，應承擔違約責任。只有這樣才能平衡雙方當事人的利益，及時定紛止爭。

三、建章建筑的侵權索賠

當違章建筑遭受他人侵害時，侵害人是否學要負停止侵害、賠償等責任，實務中有不同的意見。有一種意見認為國家(法院)保護的應當是合法權益，對違法的民事行為帶來的權益，法院不應當保護。而違章建筑沒有經過政府有關部門的批準，違反了《城市規劃法》等相關法律法規的規定，對此產生的利益，國家不應該保護。但筆者認為這種觀點是片面的。違章建筑雖然在未得到相關部門批準之前不是合法建筑，但違章建筑不是人人皆可毀損，對違章建筑只能通過法定程序由法律授權的相關部門處理。拆除、沒收違章建筑是行政機關的法定職責，是行政機關履行行政職責的行政執法行為。除此之外，其他單位和個人擅自拆除、侵占或毀損違章建筑的做法顯然是于法無據。從另外一個方面說，非法財產并不能因為其非法而可被他人任意剝奪，如果法律允許的話，則會造成私權的泛濫(比如搶奪他人占有的毒品、非法槍支也可以被允許了)。因此，擅自拆除、毀損或侵占他人占有的違章建筑也是違法行為，構成了民事侵權，對由此違法行為而給他人造成的經濟損失，行為人當然應該承擔民事責任。

1、違建糾紛

然而，當事人向法院提請訴訟時，又應該以什么為理由與根據呢?前面有說過有一種觀點認為違章建筑人對于違章建筑中的建筑材料等享有動產所有權，從這個觀點出發，當違章建筑遭受侵害時，受害人就可以提請侵權之訴。但是提請侵權之訴并不能真正保護違章建筑人或占有人的權益，因為動產所有權說只承認建筑人對于建筑材料等的權利，卻不能保護建筑人以及某些情況下后來占有人對整個違章建筑的利益。因此這個觀點是不可取的。而筆者認為可以提請占有之訴。對于違章建筑，盡管不能產生權利，但可以占有之(一般是建造人)。那么，如前面所說，占有只是一種事實狀態，不是權利，更不是物權，如何能夠獲得物權法上的保護呢?有學者認為，占有作為一種事實狀態體現了財產秩序，占有的現狀也構成了一種社會生活秩序。法律之所以要保護占有，并不一定為了尋求對真正權利的保護，而是為一種維護財產秩序和生活秩序的穩定[8].我們認同這種觀點，正如周枏先生所指出的：占有在羅馬法上受令狀的保護，其真正的目的在于制止暴行，維持秩序，占有具有特殊地位不過是間接“沾了光”，如果真的以保護占有為目的，則占有令狀早該成為對物訴訟，不可以對任何持有物件的人提起了。“

2、維護秩序

法律要對占有線裝進行維護，制止采用各種暴力侵奪他人的占有，包括不法占有的行為，以貫徹占有制度所體現的“任何人不得以私力改變占有的現狀”的原則。其實從占有角度出發，也是上面所討論的行為人侵害違章建筑需負民事責任的根本緣由。

但需要注意的事，違章建筑的占有之訴與一般的占有之訴又有所區別。首先，當事人向法院提請占有之訴時，并不能要求行為人恢復違章建筑的原狀，或者說法院不能支持恢復原狀的請求。因為違章建筑由于本身的違法性，一般需要被拆除或者沒收，也就是說法律不允許它的存在。在違章建筑被毀損后，如果法院支持重建違章建筑的請求，則顯得荒謬了。其次，違章建筑受侵害后的賠償范圍也有其特殊性，因為違章建筑的違法性，行為人所侵害的并不都是法律所保護的合法權益。所以，賠償的數額具有有限性，不是全額賠償，而應當是部分賠償，即只對擅自毀損行為擴大的損失，進行適當的賠償。

另外一個需要值得注意的是在司法實務中，當違章建筑受到他人的不動產侵害或者侵害他人的不動產時，很多都是主張適用相鄰關系的規定。然而這種觀點是不正確的。所謂相鄰關系，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人之間一方行使所有權或使用時，享有要求另一方提供便利或者接受限制的權利。可見相鄰關系的主體不管是公民還是法人都必須是相鄰不動產的所有權人或者使用權人，對不動產享有民法權益。顯然，由于違章建筑物不能產生所有權也不能產生使用權，因此解決此類糾紛也不能適用相鄰關系的相關規定。

綜合上面所說的，違章建筑就是屬于違反了我國的條例，對于這種行為，一般在簽訂合同的時候就要看雙方信息還有所核實的證件是否合法的，這樣才能認定出合同是否有效，所以，只要條款合法，不管是否屬于違建物合同都是有法律效力的。

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