案例一：

2015年7月，徐先生計(jì)劃定居國(guó)外，故委托某中介公司出售名下物業(yè)。同年10月，經(jīng)紀(jì)人何小姐介紹馬先生到徐先生物業(yè)看房，馬先生對(duì)該物業(yè)很滿意，徐先生與馬先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，成交價(jià)格為90萬(wàn)元，委托經(jīng)紀(jì)人何小姐辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。

在辦理交易過(guò)戶(hù)期間，一位之前看過(guò)該房屋的陳先生希望以110萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)徐先生的物業(yè)，經(jīng)紀(jì)人何小姐見(jiàn)利在前，便與買(mǎi)家馬先生說(shuō)明情況及協(xié)商，以補(bǔ)償馬先生10萬(wàn)元為條件解除合同，并以代理人身份與陳先生另行簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。不久，徐先生發(fā)現(xiàn)此事后，向人民法院提出訴訟追償自身的利益。

案例分析：業(yè)主勿輕易簽全權(quán)委托書(shū)

房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人如需委托他人代辦相關(guān)手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確具體的辦理事項(xiàng)及時(shí)間，切忌含糊籠統(tǒng)。正如本案例中，徐先生委托經(jīng)紀(jì)人何小姐的目的是代為辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，并不是出售房屋，但徐先生委托經(jīng)紀(jì)人何小姐的委托書(shū)中未限定委托的事項(xiàng)僅為“代辦交易過(guò)戶(hù)手續(xù)”，未明確受讓房屋的對(duì)象及委托時(shí)限，以致經(jīng)紀(jì)人何小姐可以順利轉(zhuǎn)賣(mài)房屋，導(dǎo)致?lián)p失和糾紛的產(chǎn)生。

個(gè)別中介或買(mǎi)家為方便辦事，看中業(yè)主怕麻煩或者事務(wù)繁忙而提出以全權(quán)委托書(shū)來(lái)代辦過(guò)戶(hù)，聲稱(chēng)“全權(quán)委托書(shū)方便一點(diǎn)”，不過(guò)全權(quán)委托書(shū)“功能強(qiáng)大”，包辦過(guò)戶(hù)交易一切手續(xù)，有如業(yè)主化身，極有可能被中介或買(mǎi)家作為吃差價(jià)或者炒樓的工具。故此，業(yè)主在簽訂委托書(shū)時(shí)，應(yīng)在委托時(shí)間、委托范圍等地方做出清晰約定，切勿因一紙委托書(shū)而被蒙在鼓里。

案例二：

2016年3月，李某委托了某中介公司為其尋找適合的房子，2016年4月5日，經(jīng)紀(jì)人陳某為其介紹了一套位于天河的物業(yè)，李某對(duì)該物業(yè)很滿意，2016年4月11日，李某與該物業(yè)的業(yè)主方某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。

合同約定由買(mǎi)方李某以按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)，4月22日，李某委托某按揭公司申請(qǐng)辦理公積金組合貸款。但直至6月30日仍未能獲批，此時(shí)的房?jī)r(jià)已有明顯增長(zhǎng)，業(yè)主方某了解到樓市現(xiàn)狀而買(mǎi)家李某又遲遲未能成功辦理貸款，便給了李某兩種解決方案，一是要求李某補(bǔ)償因樓市波動(dòng)而導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲的20萬(wàn)元;二是因李某未能按合同約定時(shí)間辦理按揭貸款手續(xù)，要求解除合同并按房?jī)r(jià)10%追究李某違約責(zé)任。

李某經(jīng)衡量后，如按第一種解決方案在原來(lái)成交價(jià)格上增加20萬(wàn)，首付款將超出其預(yù)期，無(wú)法支付，但也不愿因未能按合同約定履行被追究違約責(zé)任。于是，李某來(lái)到房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)以中介公司經(jīng)紀(jì)人陳某在促成合同前，未告知該房屋存在抵押情況以及買(mǎi)賣(mài)合同上未明確房屋存在抵押為由進(jìn)行投訴，認(rèn)為房屋存在抵押情況對(duì)其交易過(guò)戶(hù)產(chǎn)生影響。要求協(xié)會(huì)對(duì)中介公司上述行為進(jìn)行處理，達(dá)到解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的。

案例分析：贖契及公積金貸款需時(shí)長(zhǎng)，最好要預(yù)足時(shí)間

律師表示，中介公司向買(mǎi)家出示業(yè)主記載有抵押登記內(nèi)容的房產(chǎn)證原件，已履行法律規(guī)定的告知義務(wù)，李某的投訴不能成立。抵押的房屋在辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，需先把抵押的房屋贖回，因此抵押房屋交易環(huán)節(jié)多周期長(zhǎng)，相關(guān)的交易風(fēng)險(xiǎn)也隨之產(chǎn)生。中介公司在促成此類(lèi)房屋交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意如實(shí)依規(guī)履行告知義務(wù)，避免自身執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)有抵押的房屋時(shí)，首先應(yīng)查明在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案中的抵押登記情況包括順位抵押情況，同時(shí)應(yīng)主動(dòng)了解現(xiàn)行的貸款政策。據(jù)向按揭公司了解，近期辦理商業(yè)貸款的，至少要預(yù)留一個(gè)月以上足夠的辦理時(shí)間;若是辦理公積金及公積金組合貸款的，需預(yù)留三個(gè)月以上足夠的辦理時(shí)間，或是約定“簽訂合同后多少天內(nèi)辦理按揭手續(xù)”、“貸款申請(qǐng)成功后多少天辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)”等，切勿聽(tīng)信一些加急辦理的承諾。另外，建議買(mǎi)賣(mài)雙方將約定內(nèi)容寫(xiě)入合同條款，以便保障買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。

若涉及業(yè)主贖契以及買(mǎi)家做公積金組合貸款，前后都花不少時(shí)間，無(wú)論是業(yè)主還是買(mǎi)家都應(yīng)該盡可能在合同上對(duì)辦理時(shí)間做出約定，如“業(yè)主最遲需在合同簽署一個(gè)月內(nèi)贖契完畢”、“買(mǎi)家最遲需在合同簽署兩個(gè)月內(nèi)獲得同貸書(shū)”，避免用模糊的字眼來(lái)表述。如果雙方對(duì)贖契或辦理貸款的時(shí)間做出具體約定，那么即使期間發(fā)生樓價(jià)波動(dòng)，雙方也應(yīng)遵守契約精神，履行合同。

如果買(mǎi)賣(mài)雙方是“賣(mài)一買(mǎi)一”的情況，有可能因一單交易而發(fā)生連鎖效應(yīng)，影響其他交易，故此，“賣(mài)一買(mǎi)一”的交易方，最好是持證在手的房屋交易，選擇買(mǎi)家最好是一次性付款或者首付成數(shù)較高。