一、無預(yù)售許可證購房合同是否有效

因商品房預(yù)售施行預(yù)售許可證制度，只有開發(fā)商持有預(yù)售許可證明，具備預(yù)售許可證，其與買受人簽訂的預(yù)售合同才是有效的，否則，合同有被認(rèn)定為無效的法律風(fēng)險。對此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定為有效。”

根據(jù)該條規(guī)定，如果在買受人向法院起訴之前，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明，也可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，但前提時間是在起訴前取得。

實(shí)踐中情況要復(fù)雜的多，如商品房預(yù)售合同簽訂后，預(yù)售許可證被行政部門撤銷的，或者在簽訂商品房預(yù)售合同時，開發(fā)商持有的預(yù)售許可證明已過有效期，對于這兩種情況，考慮到預(yù)售許可是基于行政管理機(jī)關(guān)履行行政管理職責(zé)的需要，不應(yīng)因此輕易否定預(yù)售合同的效力。

所以為了確定房屋預(yù)售合同合法有效，避免發(fā)生不必要的糾紛，建議購房者與出賣者簽訂房屋預(yù)售合同時要求對方提供，已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明的相關(guān)證明文件，并進(jìn)行仔細(xì)審核 ，核驗(yàn)。

二、商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱;

(二)預(yù)售許可證編號;

(三)預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號;

(四)預(yù)售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積;

(五)土地的用途和使用期限;

(六)發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售許可證核準(zhǔn)的內(nèi)容預(yù)售商品房。預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證。

買房人除審看商品房預(yù)售許可證上是否載明這些內(nèi)容以外，還要注意查看該證的真?zhèn)危苑啦环ㄩ_發(fā)商偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預(yù)售許可證。

按照《轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落位置，同時要明示商品房預(yù)售許可證編號。所以買房人在看商品房預(yù)售廣告時，除了看價格、位置、戶型這些你所關(guān)心的內(nèi)容以外，不要忘了看一看上面是否標(biāo)有商品房預(yù)售許可證的編號。如果沒有，就應(yīng)該打一個問號。