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寧波
無預售許可證購房合同是否有效
一、無預售許可證購房合同是否有效
因商品房預售施行預售許可證制度，只有開發商持有預售許可證明，具備預售許可證，其與買受人簽訂的預售合同才是有效的，否則，合同有被認定為無效的法律風險。對此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條明確規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定為有效。”
根據該條規定，如果在買受人向法院起訴之前，商品房預售人取得了商品房預售許可證明，也可以認定預售合同有效，但前提時間是在起訴前取得。
實踐中情況要復雜的多，如商品房預售合同簽訂后，預售許可證被行政部門撤銷的，或者在簽訂商品房預售合同時，開發商持有的預售許可證明已過有效期，對于這兩種情況，考慮到預售許可是基于行政管理機關履行行政管理職責的需要，不應因此輕易否定預售合同的效力。
所以為了確定房屋預售合同合法有效，避免發生不必要的糾紛，建議購房者與出賣者簽訂房屋預售合同時要求對方提供，已經取得商品房預售許可證明的相關證明文件，并進行仔細審核 ，核驗。
二、商品房預售許可證應當載明的內容
(一)房地產開發企業名稱;
(二)預售許可證編號;
(三)預售商品房的建設工程規劃許可證編號;
(四)預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積;
(五)土地的用途和使用期限;
(六)發證機關和發證日期。
房地產開發企業應當按照商品房預售許可證核準的內容預售商品房。預售時，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證。
買房人除審看商品房預售許可證上是否載明這些內容以外，還要注意查看該證的真偽，以防不法開發商偽造、涂改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證。
按照《轉讓管理辦法》的規定，房地產開發企業發布商品房預售廣告，應當在廣告中明示房地產開發企業的名稱、商品房坐落位置，同時要明示商品房預售許可證編號。所以買房人在看商品房預售廣告時，除了看價格、位置、戶型這些你所關心的內容以外，不要忘了看一看上面是否標有商品房預售許可證的編號。如果沒有，就應該打一個問號。
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