一、不宜解除房屋買賣合同的原因是什么?

主要在于違約責(zé)任，因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由致使合同全部不能履行，債務(wù)人應(yīng)免除實際履行責(zé)任，但應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任;債權(quán)人可依法解除合同，并請求賠償損失。《合同法》雖然確定的是填補(bǔ)合同不完善的規(guī)則，但是當(dāng)事人可以通過其約定來排除這些規(guī)定的適用，在當(dāng)事人具有特別約定的情況下，原則上應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的約定。在當(dāng)事人沒有特別約定，又不能根據(jù)交易習(xí)慣來確定的情況下，才能適用上述規(guī)定填補(bǔ)合同漏洞。當(dāng)以上方法不能彌補(bǔ)合同的不完善且合同目的又無法實現(xiàn)時，合同應(yīng)當(dāng)予以解除。

二、可以解除的情況

(1)因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。不可抗力可以導(dǎo)致合同不能履行、不能完全履行、不能按時履行。如供貨方甲公司(生產(chǎn)性企業(yè))因天災(zāi)造成生產(chǎn)線全部毀損，合同不能履行;部分毀損可以視情況確定為不能完全履行;因天災(zāi)也可能導(dǎo)致不能如期履行。

(2)預(yù)期違約。履行期尚未屆滿，債務(wù)人明示或默示毀約，這種行為被稱為預(yù)期違約。所謂明示預(yù)期違約，是指債務(wù)人以通知或聲明的方式表示到期將不履行合同。所謂默示預(yù)期違約，是債務(wù)人以行為表明其到期將不履行合同，比如債務(wù)人將惟一的標(biāo)的物出賣給第三人，第三人善意地取得了標(biāo)的物的所有權(quán)，此時，預(yù)期違約人到期不可能履行合同，這就是默示毀約。

(3)當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理的時間內(nèi)仍未履行。

遲延履行是指債務(wù)人在履行期屆滿后仍未履行債務(wù)。當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，如果繼續(xù)履行仍能實現(xiàn)合同目的或者債權(quán)的履行利益仍然能夠?qū)崿F(xiàn)的情況下，債權(quán)人不能徑直通知債務(wù)人解除合同，而應(yīng)催告?zhèn)鶆?wù)人履行合同義務(wù)。經(jīng)催告后，債務(wù)人在合理的時間內(nèi)仍未履行，此時債權(quán)人獲得單方解除權(quán)，可以通知債務(wù)人解除合同。催告是債權(quán)人向債務(wù)人發(fā)出的請求履行的通知，合理的期限，是指給予債務(wù)人必要的履行準(zhǔn)備時間。合理期限的長短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的具體情況確定。

(4)當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。當(dāng)事人遲延履行合同或者有其他違約行為致使合同的目的不能實現(xiàn)，已經(jīng)構(gòu)成了根本違約，此時無須經(jīng)催告程序，被違約人在違約人履行期限屆滿末履行合同時，即可通知對方解除合同。

(5)法律規(guī)定的其他情形。前述四項列舉了法定解除的情形，不能窮盡所有法定解除的情況，因而法律設(shè)立了未盡條款。“法律規(guī)定的其他情形”，不僅指《合同法》的有關(guān)規(guī)定，還包括其他法律的規(guī)定。

雙方就房屋買賣的相關(guān)情況達(dá)成一致意見的，可以按照合同法中規(guī)定的情況來約定合同的內(nèi)容，具體情況下應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的情況來進(jìn)行認(rèn)定和處理，特別是對于房屋買賣的相關(guān)情況，必須按照法律規(guī)定的程序來處理，避免出現(xiàn)法律適用錯誤的情況。

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