一、先抵押后出租買賣不破租賃可以用嗎?

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。但是，買賣不破租賃原則有例外情況。根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。也就是說，在先抵押后出租的情況下，抵押權(quán)優(yōu)先于承租權(quán)。抵押權(quán)人在債權(quán)無法實現(xiàn)時，將抵押物變賣，購得該抵押物的買受人不受原租賃合同的約束。

二、買賣不破租賃為什么不能用于動產(chǎn)?

1、動產(chǎn)的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。

2、對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財產(chǎn)利用原則。

3、租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。

4、從各國立法來看，立法例上都是對不動產(chǎn)實行租賃權(quán)物權(quán)化。

綜上所述，買賣不破租賃有一些例外情況，比如房屋先被房東抵押，而之后再和租客簽訂租賃合同的，這樣，當(dāng)房東無力償還債務(wù)，抵押權(quán)人將房屋執(zhí)行的話，租客就應(yīng)當(dāng)搬走，不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)租賃，這不能主張買賣不破租賃，房東應(yīng)當(dāng)和租客解除合同。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

買賣不破租賃四種例外有哪些

買賣不破租賃的條件是什么？