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寧波
買賣不破租賃和抵押的關系是什么？
一、買賣不破租賃和抵押的關系是什么?
兩者沒有直接關系，但根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”
即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在于：雖然對于承租人享有的承租權，古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用先物權優于后債權。
二、破產財產處理過程中的限制適用
破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：
(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，將導致租賃債權的實現或清償不僅優先于第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠稅款，而且優先于同為第三順序的其他破產債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償，這有悖于破產法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;
(2)在許多破產案件中，特別是國有或集體企業破產案件中，將房屋建筑物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系，不利于自己的開發利用，由此影響破產財產的變現。
以上說明的是有關抵押財產不適用于買賣不破租賃原則的情況，在司法實踐中，應當由司法機關結合實際來進行處理，如果對相關情況不能認定和處理的，應當結合實際的法律適用情況來處理，在認定時避免出現法律適用錯誤的情況。
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