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寧波
法院查封后買賣不破租賃適用嗎？
一、法院查封后買賣不破租賃適用嗎?
租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
根據該條第二項規定，房屋在被查封后又出租的，房屋受讓人不用繼續履行合同。房屋承租人的權益可以根據該解釋第八條之規定向房屋出租人主張，可以解除合同。
法律解釋之所以做出如此規定，在于房屋承租人應當在租賃時有對房屋的狀態的注意義務，同時也是為了保護抵押權人的抵押物權及司法權威。當然，如果租賃雙方惡意串通時，應當認定無效。
二、適用范圍
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經公證或者該契約有確定日期，則該租賃權有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第 1項規定:“出租的土地在交付轉承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關系所產生的權利和義務。”即規定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規定:“不動產租賃已將其登記時，對于以后就其不動產取得物權的人，亦發生效力”。即依日本民法，租賃經登記后，有對抗力。我國臺灣地區的民法典對此也做出了規定，該法典第425條規定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續存在。” 值得注意的是，這些國家或地區的“買賣不破租賃”是指不動產租賃而言。這是因為，“以居住營業或農耕為目的，而承租他人之不動產，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規定該原則同樣適用于動產租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿然作出判斷。
買賣不破租賃在合同法的第229條中規定的，那么在本條規定中也是寫明了如果房屋在租賃期間房屋進行了買賣時，該房屋的租賃關系也是不會取消的，那么這一條規定也是保障了承租人的合法權益不受到侵害，同時在租賃的合同到期后承租人也是需要立即歸還房屋使用權的。
買賣不破租賃的法律規定有哪些？
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
買賣不破租賃的條件是什么？
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