一、買賣不破租賃是否適用不定期租賃

適用的，買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

二、買賣不破租賃的生效條件

買賣不破租賃的生效條件包括以下四個條件：

(1)租賃合同已成立并生效;

(2)租賃物已交付承租人;

(3)所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間;

(4)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。

三、買賣不破租賃生效條件的具體理解

(1)租賃合同成立有效并生效;

租賃合同非真實意思表示、主體錯誤等情形下，租賃合同并未成立，不能對抗買賣;租賃合同存在無效情形，則自始無效，不得對抗買賣等物權(quán);租賃合同附生效條件，但條件未成就，亦為同理。

(2)出租人已將租賃物交付給承租人，承租人實際占有;

租賃合同如果進行了登記備案，則承租人對租賃物的占有狀況無需證明。如果沒有登記備案，則要考察實際情況。審判實踐中，可區(qū)分以下情況進行處理

不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時生效，登記的抵押權(quán)可對抗其后發(fā)生的租賃關(guān)系。

②不動產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動產(chǎn)租賃合同已經(jīng)登記備案的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。

③不動產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動產(chǎn)租賃合同雖未登記備案的，但租賃關(guān)系實際存在的，如承租人已經(jīng)實際占有使用不動產(chǎn)的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。

實踐中，應(yīng)由承租人對于“實際占有”的情況予以舉證，如承租人對房屋的實際居住、在承租房屋中開業(yè)經(jīng)營或者裝修籌備等。承租人自用還是合法轉(zhuǎn)租，或者借給相關(guān)方無償使用，不影響實際占有的認定。買受人是否知曉存在承租人也不影響是否實際占有的認定。有的買受人實地考察房屋狀況時，恰遇承租人休假未居住，或者歇業(yè)期間，造成買受人以為房屋空置的認識錯誤，這并不影響承租人實際占有的事實。只要承租人有足夠證據(jù)證明出租人或其同意的人已經(jīng)向承租人交付該租賃物，其并未持續(xù)不斷地實際占有租賃物，不影響買賣不破租賃的適用。

(3)所有權(quán)變動，且發(fā)生在租賃期間;

“買賣不破租賃”中的“買賣”是一個代指，其所指的所有權(quán)變動實際上涵蓋了買賣、贈與、繼承、互易、投資、抵押等多種情形。該變動須為確定有效，而不能是無效或者效力待定。如因善意取得制度產(chǎn)生所有權(quán)變動，雖然并非所有權(quán)人主動追求，亦產(chǎn)生所有權(quán)變動的合法有效后果，也應(yīng)可以適用“買賣不破租賃”。

若所有權(quán)變動時租賃合同已經(jīng)終止，則不涉及“買賣不破租賃”的適用。相關(guān)的問題是，當租賃合同期滿，出租人承租人未簽訂新的租賃合同，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人也未提出異議的，是否認為是租賃期內(nèi)?我國《合同法》第二百三十六條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。根據(jù)該法第二百三十二條規(guī)定，不定期租賃中，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)在合理的期限之前通知承租人。在不定期租賃期間，所有權(quán)變動，是否仍然適用“買賣不破租賃”?理論上可以，只是在這種情形下，買受人繼受的也是不定期的租賃關(guān)系，只需要給予一個合理的準備期限，即可以解除租賃合同，所以承租人要求適用“買賣不破租賃”意義不大。

(4)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。

即在出租人同意的轉(zhuǎn)租關(guān)系中，次承租人也可以適用“買賣不破租賃”。這一點中需要討論兩個特殊情形：承租人受讓出租房屋的情形、次承租人受讓出租房屋的情形。首先，“讓與第三人”不包括將租賃物讓與承租人。如果是讓與給承租人，就是雙方的租賃關(guān)系變更為物權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，不存在適用“買賣不破租賃”原則的問題，租賃關(guān)系已經(jīng)合意解除。其次，“讓與第三人”可以包括將租賃物讓與次承租人。此時，需要適用“買賣不破租賃”，次承租人即使已經(jīng)成為租賃物的所有權(quán)人，也需要繼續(xù)與承租人履行次承租合同，以此保護承租人在轉(zhuǎn)租合同中的利益。

不管租賃房租的大小和租賃金額的多少，只要不是以上四種例外的條件，都符合買賣不破租賃。但是不符合買賣不破租賃的，承租人還是可以用其他的方式來維護自己的合法權(quán)益，可以讓出租人對自己的雖有損失進行賠償，還有違約金賠償。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

買賣不破租賃四種例外有哪些