有的開發(fā)商在售房的時候為了吸引購房者，打出了售后包租的宣傳，其實就是給購房者承諾購買了他們的商品房的，日后若需要出租的話，則可以由開發(fā)商來進(jìn)行出租，并且還是一定會出租出去。那從法律角度分析的話，開發(fā)商承諾售后包租是否合法呢?請通過下文進(jìn)行了解吧。

一、售后包租合法嗎?

所謂“售后包租”，就是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給購房者，但購房者并不實際占用該房，而是交由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的管理機(jī)構(gòu)租用該房屋用于經(jīng)營，并由其向購房者支付房租的一種銷售方式。

二、售后包租的買房者有何風(fēng)險?

有的購房者主要用該租金來歸還銀行貸款。也有的購房者是用來投資的。但是這種銷售方式也是存在一定的風(fēng)險。

風(fēng)險一，法律關(guān)系比較復(fù)雜，涉及兩個以上法律關(guān)系。存在開發(fā)商與購房者之間的房屋買賣關(guān)系，租房者與購房者之間的租賃關(guān)系，銀行與購房者之間的還款協(xié)議關(guān)系等。一旦一方出現(xiàn)問題，則會導(dǎo)致多方協(xié)議無法進(jìn)行，產(chǎn)生法律糾紛。

風(fēng)險二，是易被不法開發(fā)企業(yè)利用，違反《反不正當(dāng)競爭法》進(jìn)行不正當(dāng)競爭。如果經(jīng)營該房屋未取得預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，則會引起連鎖反應(yīng)：承租人無力經(jīng)營，購房者的租金得不到保證，很可能導(dǎo)致無法償還銀行貸款，購房人的各項期望利益也化為烏有，以至于產(chǎn)生購房合同糾紛、按揭貸款合同糾紛、委托合同糾紛、房屋租賃合同糾紛等，引起社會秩序混亂。

因此，“售后包租”的這種銷售方式對購房者而言，風(fēng)險是顯而易見的。而且未竣工的房產(chǎn)的是禁止售后包租的，但法規(guī)并沒有禁止已竣工商品房的售后包租的銷售方式。即使，購房者采用此種方式購房，一定要確定：欲購房產(chǎn)已經(jīng)竣工。

三、如何防范售后包租法律風(fēng)險?

從市場經(jīng)濟(jì)的角度講，任何的市場行為都有相應(yīng)的市場風(fēng)險，這是一條亙古不變的法則。但是，如何避免法律風(fēng)險，或者將相應(yīng)的風(fēng)險降至最低，卻是一個理性的投資人必須考慮的問題。

售后包租行為是一種合同行為，防范風(fēng)險主要考慮以下幾個方面。首先，業(yè)主在投資之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的調(diào)查。主要調(diào)查所要投資購買的樓盤所處位置、有否升值潛力，開發(fā)商的資信能力、聲譽(yù)，承租人或受托包租人的履約能力、聲譽(yù)等。如果是商業(yè)鋪面，還要對該項目的前景有比較清醒的認(rèn)識和分析。從某種意義上講，這既是風(fēng)險防范的第一步，也是至關(guān)重要的一步。

其次，在簽約時，要將開發(fā)商、中介公司或租賃公司的承諾載入合同條款。特別是在與中介公司或租賃公司簽訂租賃合同或委托租賃合同時，不但要明確租金、租期、租金的交付方式等事項，更重要的是要明確相關(guān)責(zé)任人的違約責(zé)任。需要特別指出的是，開發(fā)商在作廣告宣傳的時候所承諾的回報率通常是比較高的，因而其所售房價也會被事先提高。因此，違約責(zé)任的承擔(dān)必須能夠補(bǔ)償業(yè)主因購買高價房屋而遭受的差價損失及其他損失，甚至可以更高，以便更有效地約束中介公司及開發(fā)商。

最后，應(yīng)當(dāng)讓開發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔(dān)保人。我們知道，開發(fā)商之所以推出“售后包租”的銷售模式，主要是為了解決其資金困難。而現(xiàn)在采取的由中介公司或租賃公司等第三人承租或受托包租的方式，業(yè)主付清房款后，便與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，無論如何，開發(fā)商皆坐收漁利。且一旦出現(xiàn)投資失敗、不能獲取預(yù)期回報時，業(yè)主便無法追究開發(fā)商任何責(zé)任，顯然有失公允。因此，應(yīng)約定一旦中介公司或租賃公司不能承擔(dān)賠償責(zé)任時，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。值得注意的是，開發(fā)商以其經(jīng)營收入提供擔(dān)保是沒有任何意義的，因為其經(jīng)營收入根本不具有可預(yù)知性。

但其中因為涉及到的環(huán)節(jié)比較多，同時也比較復(fù)雜，因此稍有不慎就會出現(xiàn)問題，損害到自身利益。當(dāng)然，既然開發(fā)商要這樣做必定是做好了準(zhǔn)備，即使出現(xiàn)問題對其造成的損害其實也是可以忽略不計的，但對于購房者來講情況就不同了，因此建議對于這樣的宣傳需要多加注意。

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