有的開發商在售房的時候為了吸引購房者，打出了售后包租的宣傳，其實就是給購房者承諾購買了他們的商品房的，日后若需要出租的話，則可以由開發商來進行出租，并且還是一定會出租出去。那從法律角度分析的話，開發商承諾售后包租是否合法呢?請通過下文進行了解吧。

一、售后包租合法嗎?

所謂“售后包租”，就是房產開發企業將所售商品房出售給購房者，但購房者并不實際占用該房，而是交由房產開發企業或其委托的管理機構租用該房屋用于經營，并由其向購房者支付房租的一種銷售方式。

二、售后包租的買房者有何風險?

有的購房者主要用該租金來歸還銀行貸款。也有的購房者是用來投資的。但是這種銷售方式也是存在一定的風險。

風險一，法律關系比較復雜，涉及兩個以上法律關系。存在開發商與購房者之間的房屋買賣關系，租房者與購房者之間的租賃關系，銀行與購房者之間的還款協議關系等。一旦一方出現問題，則會導致多方協議無法進行，產生法律糾紛。

風險二，是易被不法開發企業利用，違反《反不正當競爭法》進行不正當競爭。如果經營該房屋未取得預期經濟效益，則會引起連鎖反應：承租人無力經營，購房者的租金得不到保證，很可能導致無法償還銀行貸款，購房人的各項期望利益也化為烏有，以至于產生購房合同糾紛、按揭貸款合同糾紛、委托合同糾紛、房屋租賃合同糾紛等，引起社會秩序混亂。

因此，“售后包租”的這種銷售方式對購房者而言，風險是顯而易見的。而且未竣工的房產的是禁止售后包租的，但法規并沒有禁止已竣工商品房的售后包租的銷售方式。即使，購房者采用此種方式購房，一定要確定：欲購房產已經竣工。

三、如何防范售后包租法律風險?

從市場經濟的角度講，任何的市場行為都有相應的市場風險，這是一條亙古不變的法則。但是，如何避免法律風險，或者將相應的風險降至最低，卻是一個理性的投資人必須考慮的問題。

售后包租行為是一種合同行為，防范風險主要考慮以下幾個方面。首先，業主在投資之前，應當進行充分的調查。主要調查所要投資購買的樓盤所處位置、有否升值潛力，開發商的資信能力、聲譽，承租人或受托包租人的履約能力、聲譽等。如果是商業鋪面，還要對該項目的前景有比較清醒的認識和分析。從某種意義上講，這既是風險防范的第一步，也是至關重要的一步。

其次，在簽約時，要將開發商、中介公司或租賃公司的承諾載入合同條款。特別是在與中介公司或租賃公司簽訂租賃合同或委托租賃合同時，不但要明確租金、租期、租金的交付方式等事項，更重要的是要明確相關責任人的違約責任。需要特別指出的是，開發商在作廣告宣傳的時候所承諾的回報率通常是比較高的，因而其所售房價也會被事先提高。因此，違約責任的承擔必須能夠補償業主因購買高價房屋而遭受的差價損失及其他損失，甚至可以更高，以便更有效地約束中介公司及開發商。

最后，應當讓開發商成為租賃合同或委托合同的擔保人。我們知道，開發商之所以推出“售后包租”的銷售模式，主要是為了解決其資金困難。而現在采取的由中介公司或租賃公司等第三人承租或受托包租的方式，業主付清房款后，便與開發商沒有任何法律關系，無論如何，開發商皆坐收漁利。且一旦出現投資失敗、不能獲取預期回報時，業主便無法追究開發商任何責任，顯然有失公允。因此，應約定一旦中介公司或租賃公司不能承擔賠償責任時，開發商應承擔連帶賠償責任。值得注意的是，開發商以其經營收入提供擔保是沒有任何意義的，因為其經營收入根本不具有可預知性。

但其中因為涉及到的環節比較多，同時也比較復雜，因此稍有不慎就會出現問題，損害到自身利益。當然，既然開發商要這樣做必定是做好了準備，即使出現問題對其造成的損害其實也是可以忽略不計的，但對于購房者來講情況就不同了，因此建議對于這樣的宣傳需要多加注意。

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