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寧波
買賣不破租賃假的租賃合同有效嗎？
一、買賣不破租賃假的租賃合同有效嗎?
“買賣不破租賃”是為保護承租人的弱勢地位而設立的特別制度，其賦予了承租權這一債權具備了物權化的對抗屬性，是對合同的相對性的突破。然而實踐之中有些房屋產權人與承租人卻惡意利用“買賣不破租賃”的制度，意圖限制在先買受人的權利。其“作案手段”往往表現為倒簽合同，形成虛假租賃關系，或者雖然租賃合同簽訂在先，卻為借貸關系之擔保形式，“承租人”實則為房主之債權人，而其后意欲以此租賃對抗房屋后買受人。其本質皆非真實租賃關系，故而只有揭開其虛假面紗之后，方能沖破“買賣不破租賃”的限制，維護正常的房屋交易秩序，保護合法買受人的權益。因此，假的租賃合同不能主張買賣不破租賃，由此造成的后果由承租方自己承擔。
因虛假租賃合同之惡意，相互串通之“承租雙方”往往具備較為緊密的關系，若不具可信任性，則難以達到相互串通以逃避債務或規避執行之目的。而虛假的租賃合同，其租金的支付雖然在合同上存在這種符合常理的外觀，然而其卻多有名無實，“承租人”和“出租人”多未發生真正的租金支付關系。對于當事人之間名為租賃，實為借貸關系的情形下，租賃合同多作為借貸關系之“擔保”而出現，對于租金的支付方式多采一次性支付或分次大額支付的方式，且多伴有租金不變的約定，顯然不符合常理。
二、如何審查房屋租賃合同的效力?
1、看合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
2、看租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。但只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有權證的;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;共有房屋未取得共有人同意的;權屬有爭議的;屬于違法建筑的;不符合安全標準的;已抵押，未經抵押權人同意的;不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
綜上所述，現在有些人利用虛假房屋租賃合同，來惡意占有房屋。即便房屋是在租賃期限內買賣，由于是虛假租賃合同，也不能適用于買賣不破租賃這個原則。作為房屋的買方，可以向法院起訴，解除合同，其應當提供房屋租賃虛假方面的證據材料。
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