一、拍賣后買賣不破租賃可以適用嗎?

租賃物需要拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。

對于買賣不破租賃原則的適用的目的，一般是為了保護(hù)租賃合同的有效性，如果在租賃期間產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)的情況下導(dǎo)致租賃合同的無效，那么對租賃行為是造成嚴(yán)重的混亂的，承租人可以依法根據(jù)相關(guān)原則來維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵犯。

二、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。對于我國合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則，其理由如下：第一，動(dòng)產(chǎn)的種類繁多，且價(jià)值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。第二，對動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。第三，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。

c閱讀：

買賣不破租賃四種例外有哪些

如何區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些