很多人應(yīng)該都沒(méi)聽(tīng)過(guò)，現(xiàn)在國(guó)家大面積開(kāi)發(fā)建設(shè)，很多地方都會(huì)出現(xiàn)拆遷現(xiàn)象，有些拆遷后會(huì)有安置房居住，有些是購(gòu)買回遷房。對(duì)于回遷房很多人都不大了解，且產(chǎn)權(quán)證會(huì)延遲一段時(shí)間，因此容易在購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題和糾紛，因此需要專業(yè)人士來(lái)指導(dǎo)和建議。那么，北京回遷房糾紛律師有哪些解決意見(jiàn)呢?

一、回遷房糾紛案件涉及的主要法律問(wèn)題

1)法律物權(quán)、事實(shí)物權(quán)的概念以及二者的關(guān)系。

糾紛：回遷房的不動(dòng)產(chǎn)登記尚未辦理完畢，該房屋的物權(quán)是否設(shè)立?在現(xiàn)有條件下是否具備確認(rèn)所有權(quán)歸屬的條件?

法律意見(jiàn)：

1、《物權(quán)法》第五條 物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。該條規(guī)定的是物權(quán)法定原則，也就是說(shuō)物權(quán)的種類和內(nèi)容不允許私自創(chuàng)設(shè)。”

2、《物權(quán)法》第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。本條規(guī)定的是因事實(shí)行為而設(shè)立或消滅物權(quán)，回遷房已經(jīng)因開(kāi)發(fā)商的合法建造行為而早已設(shè)立，購(gòu)房者通過(guò)購(gòu)買行為也已經(jīng)取得了回遷房的所有權(quán)，即已有設(shè)立物權(quán)，只是目前沒(méi)有完成登記而已。沒(méi)有完成登記不等于回遷房不具有法律意義上的物權(quán)?！?/p>

3、物權(quán)登記是物權(quán)法賦予相關(guān)登記機(jī)關(guān)的一個(gè)法律義務(wù)，對(duì)于法定的物權(quán)登記機(jī)關(guān)則是一個(gè)則無(wú)旁貸的法律義務(wù)，兩者不能混淆。

2)遺產(chǎn)的范圍以及法定繼承應(yīng)當(dāng)繼承的范圍。

糾紛：回遷房是否可以繼承?

法律意見(jiàn)：

1、根據(jù)我國(guó)《繼承法》第二條 繼承從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始。

2、第三條 遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：(一)公民的收入;(二)公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品。

3、若回遷房的物權(quán)已經(jīng)設(shè)立，那么依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，該房屋依法應(yīng)當(dāng)予以分割繼承。

二、購(gòu)買回遷房要注意的事項(xiàng)

(一)一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶和交房的時(shí)間

簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納首付之日即為交房時(shí)間。

(二)嚴(yán)防“一房多賣”的發(fā)生

回遷房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)房人一定要注意這一點(diǎn)。

(三)買方不要一次性付全款

沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。

(四)要求賣方的配偶簽名

實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐猓駝t可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房?jī)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果;其二，若在過(guò)戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。

另外，在購(gòu)買回遷房的時(shí)候也應(yīng)當(dāng)注意購(gòu)房協(xié)議，對(duì)當(dāng)中任一項(xiàng)條款都要認(rèn)真看清，其實(shí)無(wú)論回遷房還是商品房，在購(gòu)買原則上是一樣的，簽字、證件、付款這些都是必備程序，也是最為關(guān)鍵的，都是取得房屋產(chǎn)權(quán)和處理糾紛過(guò)程中的憑證之一，因此，務(wù)必要慎重。

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