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二手房評估主要運用的方法有哪些
二手房評估主要運用的方法
1、市場法
又稱比較法，是將估價對象與在此時發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似的房屋，成交價格做適當的處理，來求取估價對象價值的方法;
2、成本法
是分別求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格減去折舊，來求取估價對象價值的方法;是以房地產價格各個構成部門的累加為基礎來評估房地產價值的方法;
3、收益法
又稱收益資本化法，是預測估價對此項的未來收益，然后利用報酬率、收益率將其轉化為價值，來求取估價對象集中制的方法。
二手房價格測算的依據
1、房屋因素
(1)折舊：年折舊-2%
(2)套型：“三小”套型(小廳、小廚、小衛)-10%
(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;若是樓頂另-5%
(4)朝向：無朝南外門窗-5%
房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。
其計算公式為：
造價-殘值造價×(1-殘值率)
消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
舊房價格=造價-年折舊費已使用年數
2、環境因素
(1)無物業管理-5%
(2)非獨立封閉小區-5%
(3)有省、市重點小學區+15%
在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。
3、心理因素
如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。
4、人為測算差距
不同的評估師給出的評估價可能存在差異，只要保持在合理的范圍內，是可以接受并不可避免的。
另外，以下兩個方面在評估的時候都要要考慮到;
(1)建筑造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。
(2)房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值后，經過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之。
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