買方簽訂二手房合同時應該注意的問題

一、共同財產的審查

二、對于租賃關系如何約定根據

《擔保法》的規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”

如杲房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的笫三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。這種出租關系不管是定期的還是臨時的，均不能剝奪。購買人應當審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。購買人還應當注意，如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。因此，購買人還應當審查該二手房的租賃期限以及提前解除租賃合同的可能性和代價。如果沒有取得優先購買人的放棄優先購買權的書面文件，買賣合同有被宣告無效的風險。

三、對于抵押如何約定

根據《擔保法》第179條的規定：“抵押權是債權人對債務人或者第三人不轉移占有的擔保財產，在債務人屆期不履行債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，依法享有的就抵押財產的變價處分權和就賣的價金優先受償權的總稱。”

該法第191條規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”現實中，由于高額房價，很多人購買房屋時很難一次性付淸全部購房款，因此大多數人都選擇銀行貸款，這致使目前市場上流通的二手房絕大多數都存在抵押權。此處的房屋抵押，是指購房者為向銀行貸款購房，以自己所購買的房屋作為債權的擔保抵押給貸款銀行，當購房者不能向銀行償還貸款時，銀行有權依照法律規定以該房屋折價或以拍賣、變賣該房產的價款優先受償。銀行就是所謂的抵押權人。因此買賣存在抵押權的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩余貸款，再由銀行、出賣人辦理房屋抵押權注銷手續后，該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權屬轉移手續。而貸款能否按時償還，由誰償還，如果約定不好就會引出不必要的麻煩。

綜上所述，購房人在二手房交易過程中應該對房屋抵押權進行約定，防止不必要的糾紛。雙方應該在合同中寫明所售房屋是否存在抵押權，如果房屋巳作抵押，合同中應當約定解除抵押的時間，已經到期而未解除的售房人應該承擔違約責任。為了更好地保護購房者的權利，可以在合同中約定，超過抵押權約定的期限仍未解除的，購房人有單方面解除的權利，并可要求出售人承擔相應的賠償責任。有關解除抵押權的時間、賠償金額、違約責任等的約定越詳細越有利于保護購房人的權利。

四、關于資金監管的約定

在二手房交易中，由于辦理權屬交易存在時間差，多數購房人與房地產經紀公司簽訂合同時，將購房款存入房地產經紀公司被其挪用。一旦投資回收出現問題，經紀機構的資金鏈就會斷裂，給買賣雙方造成很大損失。或者在自行交易過程中，將購房首付款給出售人后，出售人挪作他用，如果最后合同沒有順利履行，出售方又沒有經濟能力退還房款，將給購房人造成很大的損失。2007年3月22口，市建委頒布的《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規定》中明確，同年4月15日起，買賣二手房必須通過商業銀行設立的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉雙方交易資金。《北京市存量房交易結算資金劃轉協議》于2007年4月15日實施，其中規定：“買賣雙方約定由買方先行將購房定金(不超過房價款的20%〉直接支付給賣方的，賣方應向買方出具收款憑證;通過專用賬戶進行劃轉，買方要在約定時間內將房款存入專用賬戶。”二手房(即存量房)的賣房人收取買房人的定金，最多不能超過房價款的20%。這筆定金可以存人二手房交易專用賬戶后轉交給賣房人，也可以直接交給賣房人。如果沒有實現約定，二手房交易的所有資金，都必須“走”專用賬戶。

現階段，由于二手房市場中仍然是賣方市場，買房相對弱勢，大多數首付款都是采取直接交費給出售人，對于買方來說就會有比較大的風險。首先，購房人的首付款安全無法保障。有些售房人利用首付款進行詐騙，或者將首付款挪作他用，還有可能在取得首付款后再次將房屋出售給他人即我們平常所稱的“一房二賣”，或者其他原因導致合同不能履行，雖然原則上購房人仍然可以得到所付的購房款，但是現實中執行卻是一個問題。如果買方有經濟能力同時又不想負擔高額的房貸利息，而選擇一次性全額付清房款的話，那么購房人面臨的風險就更大。其至出現出售人在收到全額房款后，再次將房屋售予他人并辦理過戶，然后攜款消失，這種情況下購房人也欲哭無淚。因此，為了減少買房人的風險，保障交易資金的安全，買房人付定金最好還是“走”專用賬戶，因為這樣更安全。

五、有關戶口遷出的約定

二手房的交付中還有很重要的一項問題就是戶門的遷移問題，如果所購買的住房中賣方的戶口無法遷移的，買方也同樣無法遷入，而很多購房人是出賣原先的自住房后改善條件的，這樣一來自己出售住房后戶口也同樣無法遷移，就形成了一個戶口遷移問題的惡性循環。如果買賣雙方在購房合同中沒有就戶口問題進行相關約定，一旦出現上述情況，根本無法通過法院訴訟的方式來解決問題。根據市高院的最新解釋，買方起訴至法院要求賣方遷移戶口的屬于行政管理事務，法院應當裁定不予受理或者駁回起訴。針對當前戶籍糾紛中的管理盲點，雙方應當在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。

六、有關稅費負擔的約定

買二手房的朋友可能會碰到一個比較疑惑的地方：國家規定買賣雙方都要交稅，似是一般的現實，卻是“賣家實收，買家幫給全部的稅”。這樣是現在畸形的房產交易市場造成的問題。這樣除了加重買家的負擔，還給買家造成了未知的風險。

1.商品房，賣家房產證已過2年的情況稅費可以準確地計算出來，可以接受買家全包稅費。

2.商品房，賣家房產證未過2年的情況稅費風險。需要從以下兩方面處理：

(1)看過賣家購房發票，金額和房產證的買價如果相差無幾，或者一樣，那么稅費可以計算出來，可以接收買房全給稅。

(2)沒看過購房發票的，堅決要簽各付各稅。

(3)房改房如果是按照成本價購買的，那么需要付的土地出讓金。這點在房產證上有注明。這個時候可以接受買家全給稅。

(4)如果不清楚是不是按照成本價購買的，堅決要各付各稅。土地出讓金有可能高達20%。

七、有關二手房交付的約定

在二手房買賣交易中，很多買房者稱收房時門沒有了，防盜窗沒有了，更甚者連玻璃都被人取走了，后來聯系了出售人才知道，原來是出售人帶走的。很多買方覺得買一套房子的很大原因也在于看房時房屋的狀態，原本以為交房的房屋會和當初看房時的狀態一樣，沒想到交房時卻目睹了這一幕。雖然買房人心有不甘，但是賣方稱“你買的是房子，又不是其他的東西”，而且出現這種情況大多是買賣雙方沒有就交房狀態進行約定，出售人的此種做法實屬合法不合理，所以買方只能是啞巴吃黃連有苦難言。為了防止此種狀況的出現，建議買房人在簽訂二手房合同時，在合同中對房屋交房的標準及狀態逐個進行約定，最好能列出一個詳細的清單，并就相關的違約責任進行約定。購房若附送家具必須在合同上說明，將設施設備的品牌、成色、數量以及能否正常使用寫清楚，應該在中介的證明下將該房屋內的家具及設施進行仔細清點，并將品名、規格、數量等詳列于《家具清單》后，買賣雙方簽字確認，以避免今后產生不必要的分歧。還有一些物品應該約定與房屋一并交付：

①房屋鑰匙、單元門鑰匙〈或磁卡〉、信箱鑰匙、水、電、曖、燃氣門的鑰匙等所有鑰匙;

②《住宅使用說明書》、《住宅保修書》、物業合同、物業管理公約;

③各種水、電、氣等卡;

④有線電視交費憑證;

⑤買賣雙方約定的其他物品。

買賣雙方辦理房屋交接時，售房人應協助購房人與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，辦理相關變更手續。辦理房屋交接時，買賣雙方均應到場。房屋交驗完畢后,雙方應簽署《物業交驗單》對房屋設施、設備狀況予以明確。

八、有關“兇宅”等特殊事件的約定

廣義匕的“兇宅”是指發生過非正常死亡的住宅。由于傳統風水文化的影響，我國絕大多數居民對兇宅非常介意。雖然大家都承認這是一種迷信，但這種迷信巳經潛移默化地影響了人們幾千年，形成了被社會普遍認可的民俗。兇宅并不是一個偶然的現象，由于受民俗文化的影響，人們認為兇宅不吉利，也不愿購買。因此，市面上兇宅的價格一般要低于同檔住宅價格，但多數人仍表示如果購買房屋前知道其是兇宅的話，即使價格很低也不會考慮。兇宅之所以受到廣泛的關注，并不是因為房屋本身存在問題，而是兇宅所引起的系列社會問題。為了避免不必要的麻煩，購房者在購房時可以從以下幾個方面有效地避免兇宅。

首先，當事人在買房時可以向周邊的鄰里打聽，多了解一些與該房屋有關的信息。

其次，雙方在簽訂買賣合同時，可以約定相關的信息披露條款以及相應的責任，這樣可以有效的約束賣方，同時在發生兇宅事件時，也有明確的承擔依據，確保買方權益。如若不慎購得閃宅，可以從以下幾個方面維護自己的權益。首先，可以通過同賣方協商或者訴訟的方式解除房屋買賣合同，或者降低房屋交易價格。其次，可以選擇通過司法途徑維護自己的利益。根據有二，一方面，誠信原則是的基本原則，合同雙方當事人在履行合同時應當遵守誠信原則，完全履行合同義務。根據《合同法》第425條的規定：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。”另一方面，雖然一些法律從業者主張兇宅是一種迷信，缺少法律依據。但幾千年的傳統使人們的風水文化已經形成了一種民俗，根據民法中尊重公序良俗的基本原則，我認為買方在不知情的情況下購得兇宅后，可以主張適當的補償，法院應當予以支持。

九、關于房齡的約定

房齡之所以容易出現問題，原因有二。一是房齡不會直接的反映在產權證上，購房人比較難于直接知曉，且一些出售人和中介機構故意隱瞞房屋真實房齡。二是二手房房齡與貸款額度是直接掛鉤的，房齡越老，貸款額度越低。一般房齡較老的二手房,在銀行申請貸款的難度也相對較大。因此如果在不了解房齡的情況下簽訂了購房合同，就有可能損害購房者利益。特別是一些中介機構或者出售人在合同中約定了比較重的違約責任，當買方因為房齡問題沒能申請到貸款時還會面臨高額的違約索賠。為了避開房齡陷阱，購買二手房時，雙方可以在合同中就房齡問題進行約定，對故意隱瞞房屋真實房齡，購房人有權要求賣方賠償因此造成的損失。如果因為賣房者存在惡意隱瞞房屋真實房齡而導致無法獲得銀行貸款時，購房者有權依據法律的規定變更或解除購房合同，并可要求賠償損失。

十、有關公共維修基金的約定

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護，利息不足時由產權人分攤。

當買賣雙方簽署協議時遇到公共維修基金是否應由買家支付時，通常的解決辦法是經由買賣雙方協商最終達成共識。一般會有四種處理方法：

1.房屋業主將公共維修基金無償順延給客戶，這是二手房交易中最普遍的做法。

2.買賣雙方經過協商，由客戶與業主共同承擔這筆費用，即客戶支付原業主所繳納公共維修基金費用的50%。

3.買賣雙方經過協商按一定比例支付公共維修基金費用。比例公式為：〈房屋產權年限—原業主所購房屋與出售房屋的時間差)/房屋產權年限。

4房屋業主不同意將公共維修基金無償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔這筆費用，那么購房者如購買該套房屋則需承擔原業主當初購房時所交納的這筆公共維修基金費用。目前，買賣雙方不做公共維修基金更名的情況非常普遍，殊不知這樣的做法不利于保護購房者的合法權益，筆者建議買賣雙方應該辦理更名手續，并就維修基金的處理方法以及相關責任約定在合同中。

十一、供暖費等費用的約定

在二手房買賣合同中，經常發生物業費及其他費用的爭議。為了避免不必要的糾紛，對于物業費、供暖費等問題雙方應在合同中做如下約定：售房人與購房人辦理完畢交接手續前該房屋發生的水、電、天然氣、物業、供曖費、通訊費、有線電視收視費等各項費用均由售房人承擔，交接手續之后發生的費用由購房人承擔。對于已售公房，在其上市交易后，買受人應與該房屋的供暖、物業部門簽訂新的協議，新發生的供暖、物業費等費用由買受人承擔，原產權單位及出售人所在單位不再承擔該房屋的上述費用。例如北京地區供暖費的價格就按北京市第〔2001〉年372號文件的規定執行，物業費用由物業管理單位與新的房屋所有權人在市場價格的幅度內協商確定。

十二、關于定金的約定

定金合同是從屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經成立生效。“定金”在法律上有明確的概念：它既是履約的保證，又是一種支付，同時還是一種賠償，即通過支付一定數額的金錢來表明合同雙方有意真誠的履行簽訂的合同，如果購房者違約，定金不退，如果出售人違約，就要向購買方雙倍返還定金。在法律上有明文規定定金的數額不能超過合同總價的20%。而現實交易中，很多合同中出現“訂金”字樣，而“訂金”并非法律語言，沒有明確的法律規定。在實務中，其不具有定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若千問題的解釋》第118條規定:“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持”。由此可見，訂金不具備定金性質，從法律上來講，即使訂金給付方違約，也只能返還訂金，而不可適用“定金法則”。因此，為了更好的保護守約者的合法權益，合同中不要出現將“定金”寫作“訂金”的情況，如果想利用訂金主張定金權利，可以在合同中約定訂金具有定金性質。

十三、有關延期交房的約定

二手房買賣過程當中，延期交付房屋的原因很多，有的是因為賣方反悔，有的是賣方將房屋出租，承租人不同意搬出，有的是房屋存在糾紛，相關權利人拒絕搬出或強行入住該房屋，有的是因為物業公司不配合，阻撓購房人入住房屋。為了讓售房人保證按期交房和避免在售房人不能按期交房時產生糾紛，購房者一定要在購房合同中就售房人不能按規定的時間內交房時，應該如何處理作出明確的規定，這些規定應該包括以下內容：

1.售房人應于某年某月某日前將合同中約定的房屋交付購房者。

2.假如售房人不能按期交房，那么購房者應給售房人一個寬限期，允許售房人在該寬限期內交房。但在寬限期內售房人應承擔違約責任，按購房者已交付的購房款或者總房價款從合同規定的交房期限到實際交房日期所發生的利息計算，或者按約定數額計算違約金。

3.寬限期過后，售房人仍不能交房，那么購房者有權解除合同。同時購房者有權要求售房人返還他所交付的購房款及利息，并支付違約金，違約金以按照法律規定的最高限額即總房款的20%計算。寬限期過后，購房者不想退房，那么售房人仍應繼續支付違約金，直至房屋交付之日止。

十四、如何規避賣房反悔

目前在二手房交易過程中，房主發現房屋漲價后反悔，導致買賣雙方糾紛的案件大幅攀升。針對二手房房主反悔借口，筆者支六招規避風險：

其一，購房人在與業主簽訂存量房買賣合同時，應提前考慮房價上漲等因素，約定好房主違約責任(加重違約責任，增加賣房違約成本〉，約定好過戶時間，并在能夠辦理過戶手續時，及時辦理，避免對方反悔。

其二，若業主借口所售房屋為，夫妻一方在出售二手房時沒有征得配偶同意，要求確認存量房屋買賣合同無效。針對此種情況，購房人在簽訂房屋買賣合同時，發讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

其三，針對房主以賣房時為避稅簽署的是陰陽合同為由，要求認定買賣合同無效，以及以中介公同沒有及時轉交買房人的定金為由，要求認定合同無效的情況，買賣雙方應該以書面形式約定，在交易時應按照法律規定繳稅，不能簽署陰陽合同。

其四，了解所購房屋的真實情況。購房者應在購房前向房屋行政管理部門、物業、鄰居、開發商了解情況，一定要到現場看房，并對可能出現的質量問題如何承擔責任作出書面約定。

其五，許多農民將房屋賣給城鎮居民后反悔，從而起訴要求收回住房。對此，因法律明確規定農村宅基地所建房屋不能上市交易，故建議城鎮居民不要購買這類房屋。

其六，買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續，最好聘請律師做顧問，提供法律意見，慎重簽訂合同。建議您聘請有經驗的專業律師代理購買二手房。