房產遺囑的有效條件

1、遺囑人須有遺囑能力

遺囑能力是指自然人依法享有的設立遺囑，以依法自由處分其財產的行為能力。遺囑為民事行為，設立人必須有相應的民事行為能力。依我國現行法規定，只有完全民事行為能力人，才有設立遺囑的行為能力即遺囑能力，不具有完全民事行為能力的人不具有遺囑能力。因此，遺囑人須為完全民事行為能力人。根據我國《繼承法》第22條的規定，無行為能力人或者限制行為能力人所立的遺囑無效。遺囑人是否具有遺囑能力，以遺囑設立時為準。在設立遺囑時，遺囑人有遺囑能力的，其后雖喪失遺囑能力，遺囑也不因此失去效力。反之亦然。所以，最高人民法院在《關于貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第41條中明確規定：“遺囑人立遺囑時必須有行為能力。無行為能力人所立的遺囑，即使本人后來有了行為能力，仍屬無效遺囑。遺囑人立遺囑時有行為能力，后來喪失了行為能力，不影響遺囑的效力。”

2、遺囑須是遺囑人的真實意思表示

遺囑必須是遺囑人處分其財產的真實的意思表示，因為意思表示真實是民事行為有效的必要條件。遺囑是否為遺囑人的真實意思表示，原則上應以遺囑人最后于遺囑中作出的意思表示為準。受脅迫、欺騙所立的遺囑無效;偽造的遺囑無效;遺囑被篡改的，篡改的內容無效。

3、遺囑不得取消缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人的繼承權

我國《繼承法》第19條規定，遺囑應當對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額。這一規定屬于強行性規定，遺囑取消缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人的繼承權的，不能有效。遺囑人未保留缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人的遺產份額，遺產處理時，應當為該繼承人留下必要的遺產，所剩余的部分，才可參照遺囑確定的分配原則處理。繼承人是否缺乏勞動能力又沒有生活來源，應按照遺囑生效時該繼承人的具體情況確定。

4、遺囑中所處分的財產須為遺囑人的個人財產

遺囑既是遺囑人處分其個人財產的民事行為，就只能就遺囑人個人的合法財產作出處置。遺囑人以遺囑處分了屬于國家、集體或者他人所有的財產的，遺囑的該部分內容，應認定無效。

5、遺囑須不違反社會公共利益和社會公德

違反社會公共利益和社會公德民事行為無效。遺囑若損害了社會公共利益或者其內容違反社會公德，則也不能有效。

6、任何民事活動都應遵循公序良俗

將遺產贈與"第三者"，其內容和目的違反了法律規定和公序良俗，損害了社會公德，破壞了公共秩序，應屬無效民事行為。

《民法通則》第7條明確規定，民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經濟計劃，擾亂社會經濟秩序。作為現代民法的一項基本原則，“公序良俗”原則充分體現了國家、民族、社會的基本利益要求，反映了當代社會中居于統治地位的一般道德標準，是社會道德規范的法律化。

公序良俗原則，一方面是指民事主體在參與民事法律關系時，在不違背法律強制性規則的條件下，可以以及公共秩序的一般要求和善良的風俗習慣進行民事行為;另一方面，民事糾紛的仲裁者在法律規定不足或不違背強制性法律規范的條件下，可以運用公共秩序的一般要求與善良風俗習慣處理糾紛。

根據公序良俗原則，民事法律制度對民事主體權利行使作出必須的法律限制性規定，加上公認的道德規范，就形成了系統性的公序良俗。

任何民事活動都應遵循公序良俗。并非一切違反倫理道德的行為都是違反社會公德或社會公共利益的行為，但違反已從道德要求上升為具體法律禁止性規定所體現的，維持現行社會秩序所必須的社會基本道德觀念的行為，則屬于違反社會公德或社會公共利益的行為，應屬無效民事行為。

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