二手房需要審查的事項(xiàng)

1、合法產(chǎn)權(quán)

審查房屋是否具有合法的產(chǎn)權(quán)是為二手房買賣提供基礎(chǔ)前提。這個(gè)方面不能僅憑賣方的一面之詞，購(gòu)房者必須通過(guò)房產(chǎn)管理部門查看產(chǎn)權(quán)有無(wú)爭(zhēng)議，這是防止假產(chǎn)權(quán)證，避免“一房多賣”，或是無(wú)證的違章建筑的有效方式。

2、產(chǎn)權(quán)歸屬

審查房屋產(chǎn)權(quán)的真正歸屬為今后房屋交易甚至是貸款提供保障。購(gòu)房者應(yīng)該查看產(chǎn)權(quán)證上業(yè)主姓名與售房者身份證是否一致，有無(wú)其他共有人。這是為了防止沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)或者是部分產(chǎn)權(quán)人在未經(jīng)過(guò)其他共有人同意的情況下擅自出售房屋。假如房屋是夫妻或家庭成員共有、或繼承人共有的房屋，那么買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人共同簽定房屋買賣合同。若共有人不能到場(chǎng)簽字，需要出具公證委托書。因?yàn)槲覈?guó)法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)所簽定的買賣合同一般是無(wú)效的。

3、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是否受限

審查房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是否受到限制。看房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)查封，有無(wú)被抵押，是否是允許上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房，近期是否被列入拆遷范圍等。房屋的用途是民用還是商用。土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的，出讓土地使用年限還有多長(zhǎng)，是否劃算，是否是農(nóng)村集體土地，因?yàn)楝F(xiàn)行法律法規(guī)還不允許城市居民購(gòu)買農(nóng)村集體土地上所建的房屋。

4、房屋現(xiàn)狀

實(shí)地查看房屋的現(xiàn)狀。看房屋的坐落與產(chǎn)權(quán)證的登記是否一致，登記面積與實(shí)際面積大體是否相當(dāng)，房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量、通風(fēng)采光、供電、供水、供氣、交通狀況等是否理想。

5、是否在租賃

審查房屋是否存在租賃關(guān)系。如果買房時(shí)，房主與第三人還存在著租賃關(guān)系，在此情況下，買受人雖然能取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻有可能因租賃期未滿而無(wú)法入住;或買賣合同可能因?yàn)榍址噶顺凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。

無(wú)論是哪種建筑類型，二手房購(gòu)買者都需要對(duì)以上述情況進(jìn)行審查，這是對(duì)基本購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防。另外，在簽訂合同之后，購(gòu)房者還應(yīng)該注意及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。因?yàn)橐勒铡段餀?quán)法》的相關(guān)規(guī)定，房屋是不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，需要依法登記才能發(fā)生效力，如果未經(jīng)登記，不能發(fā)生效力，房屋所有權(quán)還是不能轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。需要注意的是，為了確保交易安全，房屋的價(jià)款盡量在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之后再交付，或者直接以提存的方式辦理。