買二手房的注意事項(xiàng)

一、找中介選房源。在看房源時(shí)可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價(jià)格和品質(zhì)都合適的。有的中介公司有獨(dú)家房源，這類房源價(jià)格可能相對(duì)較高，購房者要慎重對(duì)比，選擇適合自己的。

二、核實(shí)賣方身份。一旦確定房源，要核實(shí)賣方的身份，如果是個(gè)人，看他的身份證。

三、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證。查看以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1、產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致。

2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。

3、看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意;如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見，千萬別忽視這些注意事項(xiàng)。

四、核實(shí)房屋是否允許買賣。下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

五、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié);了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

六、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中。對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定一旦發(fā)生糾紛則無法舉證。購房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)，要注意寫明“房屋交付期限”，注明何時(shí)賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房，買方將得到什么樣的賠償?shù)取?/p>

七、留心付款方式和時(shí)間。買家在付款時(shí)，應(yīng)盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進(jìn)行付款，由此能夠增加購買付款憑證。一般情況下，在約定時(shí)，買家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣家按時(shí)交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付購房款。

八、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接。不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要問題;可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

九、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶。經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程;從買方的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。

其他注意事項(xiàng)

1、代理方式的選擇。委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。選取獨(dú)家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷售。目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨(dú)家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2、代理時(shí)間的選擇，代理有效期宜短不宜長(zhǎng)。如果簽了一份獨(dú)家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽訂合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動(dòng)解除合同。代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。

3、“跳過”中介有風(fēng)險(xiǎn)。有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會(huì)“跳過”中介與購房者直接進(jìn)行交易。專家認(rèn)為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。所以，最好找較具規(guī)模、信譽(yù)較好的中介公司代理房屋交易。

4、不簽“到手價(jià)”。許多客戶在委托賣房時(shí)嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過麻煩，要求只簽一個(gè)“到手價(jià)”，即直接到手的錢有多少簽多少。二手房交易過程中，除房屋本身的房款外，還涉及契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床。因而，簽約過程中，一定要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬不要只簽一個(gè)“到手價(jià)”。

5、注意買方的資格和購買能力。如果是賣一買一的置業(yè)者，應(yīng)盡量先把賣掉的房子處理好，以免被動(dòng)。