簽訂買賣合同時(shí)，不符合這些條件，購買人應(yīng)慎重。簽二手房買賣合同時(shí)的注意事項(xiàng)：

1、出賣人必須是房屋的所有權(quán)人

非產(chǎn)權(quán)所有人不得出賣他人房屋。實(shí)踐中也有非所有權(quán)人出賣他人房屋的情況，如父賣子房、子賣父房等親人之間代賣的;也有朋友、熟人之間簽署授權(quán)委托書代賣的。作為購買人此時(shí)應(yīng)注意審查代賣人是否持有產(chǎn)權(quán)人本人簽署的合法授權(quán)委托書，仔細(xì)察看委托人和受托人的身份證明、委托書授予的權(quán)限、期限等，以防被騙。

還有一種情況是房屋的產(chǎn)權(quán)人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它監(jiān)護(hù)人出賣其房屋，應(yīng)注意監(jiān)護(hù)人出賣房屋的目的是否為未成年人的利益，如付其學(xué)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)等等用途。否則，未成年人可以依據(jù)我國《未成年人保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定主張房屋買賣合同無效。

2、出賣人作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)具備相應(yīng)民事主體資格

作為房屋出賣人的產(chǎn)權(quán)人，如果簽訂合同時(shí)不具備民事主體資格，除非經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)，所簽合同無效。具體分為以下兩種情形：

(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人為無民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代理實(shí)施民事行為，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同。

(2)限制民事行為能力人未取得監(jiān)護(hù)人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人及不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，他們只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們對(duì)房屋買賣等比較復(fù)雜或重大的民事法律行為缺乏判斷能力和自我保護(hù)能力，進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為簽訂合同或取得其監(jiān)護(hù)人的同意。未經(jīng)監(jiān)護(hù)人同意，限制民事行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

3、出賣房屋時(shí)應(yīng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有人同意

我國《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。

房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。實(shí)踐中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的產(chǎn)權(quán)證上只登記為一人，難以辨別是否共有產(chǎn)權(quán)。購買人可以查看產(chǎn)權(quán)人的結(jié)婚證書、戶口本等相關(guān)證書加以了解。凡屬夫妻共有、家庭共有的房屋在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，買賣行為可能無效。

特別應(yīng)注意，房改房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。

4、出賣房屋時(shí)不得侵犯優(yōu)先購買權(quán)

按照法律規(guī)定，房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人房屋即將出售的情況，并告知房價(jià)等出售條件，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

所謂“同等條件”，主要是指房價(jià)同等，還包括房價(jià)交付期限、方式同等等。如果購買已出租房屋，應(yīng)要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情況，而擅自賣給他人，則承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣合同無效。

5、出賣的房屋必須依法取得權(quán)屬證書

這里有三種未取得權(quán)屬證書而買賣的情況比較常見，一是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“期房”，二是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“回遷房”，三是轉(zhuǎn)讓違章建筑的房屋。

前兩種情況購買人應(yīng)慎重處理，如果簽訂合同時(shí)出賣人尚未取得“三證”，而發(fā)生糾紛時(shí)已經(jīng)取得，買賣合同有效，如發(fā)生糾紛時(shí)還未取得“三證”，合同將被認(rèn)定無效。如房價(jià)上漲，出賣人惡意不辦理權(quán)證，卻主張當(dāng)初所簽合同無效，買受人將因此受到很大損失。對(duì)第三種違章建筑的房屋不得進(jìn)行買賣，否則買賣無效。

6、出賣的房屋不應(yīng)有權(quán)利限制

一是設(shè)有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房須征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，不能擅自交易過戶。

房屋所在區(qū)域是當(dāng)事人選擇購買的重要因素，房產(chǎn)因市政規(guī)劃區(qū)域調(diào)整而變更管轄區(qū)域?qū)е庐?dāng)事人產(chǎn)生誤解，屬于合同法規(guī)定的重大誤解，購房人可以依法撤銷合同。

【基本案情】

2006年5月15日，廖某與某中介公司簽訂《定金支付及要約發(fā)出通知書》及《買賣代理費(fèi)支付承諾(買方)》，委托中介公司向佛山市區(qū)文沙東4街12座601房業(yè)主發(fā)出購房要約。經(jīng)過中介公司的介紹，該物業(yè)業(yè)主陸某與廖某達(dá)成一致意見。2006年5月24日，由中介公司及買賣雙方簽訂了《二手房買賣合同》，合同陸某的聯(lián)系地址為：佛山市禪城區(qū)文沙東四街12座601房。合同簽訂后，廖某通過中介公司向陸某支付了定金10000元及首期款50000元。后由中介公司將買賣雙方交易過戶的資料提交佛山市禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所。但受理后交易所通知中介公司該房屋因區(qū)縣調(diào)整，變更了管轄區(qū)域，現(xiàn)屬南海區(qū)，不予辦理交易過戶手續(xù)。廖某不同意繼續(xù)履行合同，雙方因此發(fā)生糾紛，訴至法院。

【雙方意見】

賣方陸某認(rèn)為，合同中約定的“市區(qū)文沙東路”與房地產(chǎn)證上的記載完全一致，賣方?jīng)]有隱瞞，由于市政規(guī)劃、區(qū)域調(diào)整而將房屋所在街區(qū)并入南海區(qū)，完全屬政府行為，賣方并不知情，也不存在任何過錯(cuò)，因此應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，不同意取消交易，退回房款。買方廖某則認(rèn)為，其目的是要購買禪城區(qū)的房屋，但現(xiàn)在該房屋已不屬禪城區(qū)管轄，直接影響到落戶、小孩入學(xué)、就業(yè)、房產(chǎn)價(jià)值等一系列問題，因此屬重大誤解，合同應(yīng)予撤銷。

【判決意見】

房屋是與人的生活不可分離的生活資料。當(dāng)當(dāng)事人以房屋作為標(biāo)的物買賣時(shí)，房屋的性質(zhì)是二手房買賣合同的重要內(nèi)容。房屋所處的區(qū)域，對(duì)當(dāng)事人的工作和生活將產(chǎn)生一定影響，是當(dāng)事人選擇房屋的重要方面之一。本案買賣雙方在簽訂合同時(shí)均將事實(shí)上已變更為南海區(qū)的房屋誤認(rèn)為處于禪城區(qū)，故應(yīng)屬當(dāng)事人意思表示錯(cuò)誤，應(yīng)作重大誤解處理，根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同應(yīng)予撤銷，賣方退回60000元給買方。

問題一：什么是可撤銷合同，需要具備怎樣的條件?

本案是關(guān)于合同效力的房屋買賣爭(zhēng)議，即可撤銷合同。

可撤銷合同，就是已經(jīng)生效，但基于某種法定的原因，可能因權(quán)利人的請(qǐng)求被法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷的合同。有人將可撤銷合同稱為“相對(duì)無效”的合同，其實(shí)，可撤梢合同的效力也是很清楚：在撤銷前就是有效合同，撤銷后就是自始無效。

合同可撤銷是由于當(dāng)事人意思表示的內(nèi)容有瑕疵，從公平原則出發(fā)法院允許當(dāng)事人提出變更或撤銷。《合同法》第五十四條規(guī)定了以下幾種情況：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的①。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”

關(guān)于重大誤解的標(biāo)準(zhǔn)，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第七十一條規(guī)定：“行為人對(duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解。”

問題二：對(duì)地址的誤解能否構(gòu)成合同法上的重大誤解?

本案中，廖某將事實(shí)上歸南海區(qū)管轄的房屋誤認(rèn)為屬禪城區(qū)管轄，使得所購得的房屋與簽訂合同的目的不相符，即“行為的后果與自己的意思想悖”，而對(duì)其在工作和生活等各方面產(chǎn)生重大影響，如果繼續(xù)履行合同，則將給購買人造成多方面的隱性損失，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為重大誤解，買受人可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷其與賣方簽訂的合同。

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