戶口問題

【案例】

劉先生為了女兒能上中關村某重點中學，購買了蔣先生位于該學區內的一套80平方米的房屋，價款500萬元，雙方在買賣合同中約定蔣先生應于房屋過戶后30日內將原有戶口遷出，逾期按日支付總房價款萬分之五的違約金。后劉先生支付完所有購房款，并將房屋過戶至自己名下，但蔣先生并未按期將房屋內戶口遷出，而劉先生因戶口遲遲未遷入耽誤了女兒上該重點中學的時間。劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，并要求其按日支付總房款萬分之五的違約金。

蔣先生辯稱，自己已經積極配合遷戶口，但是新房還沒有下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對違約金予以酌減。法院經審理后認為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應支付違約金。鑒于違約金標準明顯過高，且蔣先生請求法院酌減，法院最終根據案件具體情況依法酌定蔣先生支付15萬元違約金。

【分析】

依據《合同法》第114條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

北京市實行學區房政策以來，許多家長為了讓孩子能上有名氣的學校，不惜花費巨資購買學區房，但是該類房屋中，大多已有戶口在房屋內，影響買房人的戶口遷入以及實際使用。部分買房人在買賣合同中約定限期遷出戶口，但未約定逾期遷出的違約責任;部分人在合同中約定了限期遷出戶口，亦約定了逾期遷出的違約責任。對于前者，因違約責任不明，往往很難得到法院的支持;對于后者，雖然約定了高額的違約金，但是法院在判決的時候，對違約金的數額亦會根據具體情況判定。無論何種形式，買房者訴至法院的目的，均是為了將原有戶口遷出，但是根據我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權是派出所，而非法院，法院亦無權判令強行將戶口遷出。

在此情況下，建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部購房款的條件，另一方面，提前查詢房屋內現有戶口情況，購房時將戶口作為決定是否買房的因素之一。

匯款問題

【案例】

小劉在京打拼多年，終于攢夠了買房的錢，2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，約定小劉以380萬元價格購買馬女士的房屋。后小劉支付了馬女士50萬元預付款，并將剩余房款分兩次匯款到了一個名為張甲的賬戶。不料，小劉匯完款項后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續，理由是小劉未付清房款。小劉稱，剩余的房款是按照馬女士的要求匯到張甲的賬戶的，對此，馬女士予以否認。小劉未提交相關證據證明馬女士指示其將相關錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號亦非張甲。

【分析】

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，當事人對自己提出的主張應當及時提供證據。《人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

在市場交易中，許多購房者因為沒有經驗，抑或是粗心大意，抑或是出于對對方的信任，抑或是法律知識的欠缺，沒有養成將重要事項簽訂書面協議進行確認并保留證據的習慣，往往聽信口頭約定。一旦對方反悔，如果提供不出確鑿的證據，便會帶來莫大的損失。尤其是在類似大額的房屋交易中，買賣雙方應對關鍵事項用書面合同形式明確約定，并由雙方簽字蓋章確認。合同履行中有變更事項，亦應當簽訂補充協議予以明確。類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留出賣人委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關證據。

交房問題

【案例】

2013年8月，張先生購買了陳先生的一套房屋，后張先生按約支付完畢購房款，陳先生亦配合張先生辦理完房屋過戶手續。正當張先生喜滋滋地準備入住新房屋時，卻發現該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿，張先生遂將租戶及陳先生訴至法院，要求租戶限期搬離，陳先生交付房屋。

【分析】

《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。“民通意見”第119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主有效。

此案涉及買賣不破租賃原則，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生影響，買受人不能以其已經成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。在二手房買賣中，買房人應對房屋實際使用狀況進行全面的了解，及時現場勘查;同時，可以在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應支付一定金額的違約金，以加大賣房人的違約成本。