【為您推薦】平遙縣律師 靈丘縣律師 中衛(wèi)律師 南豐縣律師 淄川區(qū)律師 馬關(guān)縣律師 堯都區(qū)律師

在商品房買賣合同簽訂生效之后，就應(yīng)當(dāng)按照合同當(dāng)中約定好的內(nèi)容進(jìn)行履行，一般約定的期限屆滿的，那么商品房買賣合同就會被解除。但現(xiàn)實(shí)中也有提前解除的情況，那究竟商品房買賣合同解除的情形有哪些呢？我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、商品房買賣合同解除的情形有哪些

除我國《合同法》規(guī)定的法定事由外，《司法解釋》中第8條、第9條、第12條、第13條、第14條、第15條、第19條、第23條等，《商品房買賣合同示范文本》、《商品房銷售管理辦法》等規(guī)定，對合同雙方的解除權(quán)進(jìn)行了明確約定。具體為：

1、開發(fā)商可以解除合同的主要情形

(1)買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;

(2)因非開發(fā)商原因致使買受人未能辦理按揭款，導(dǎo)致合同無法實(shí)際履行的;

(3)其他情形。

2、買受人可以解除合同的主要情形

(1)開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。《商品房買賣合同示范文本》(GF—2000—0171)第10條規(guī)定：“開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。”

(2)商品房面積誤差過大。指商品房預(yù)售合同中的約定面積與產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際面積產(chǎn)生誤差。如果商品房買賣合同中有約定的則按照約定處理，未約定處理方式的，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條的規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)選擇退房。買受人選擇退房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付清的房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。

(3)開發(fā)商遲延交房。指開發(fā)商沒有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。買受人與開發(fā)商應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確約定交樓時(shí)間，若開發(fā)商未能在約定期限交付，買受人有權(quán)要求開發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人有權(quán)要求解除合同;法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月;如買受人沒有進(jìn)行催告，應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)要求解除購房合同，否則，解除權(quán)消滅。

(4)商品房質(zhì)量問題。指開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房。如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人有權(quán)要求解除合同和賠償損失。買受人應(yīng)先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購房款，并應(yīng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給買受人造成的損失進(jìn)行賠償。另外，如因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人也有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

(5)購房者無法取得房屋。指商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人，又將該房屋抵押或出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買受人無法取得房屋，買受人也有權(quán)解除合同。

(6)開發(fā)商故意隱瞞真相。指開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或?yàn)?a href='http://www.bjxgfjob.com/buchang/18.html' target='_blank' data-horse>拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

(7)因非屬于買受人的原因?qū)е掳唇?a href='http://www.bjxgfjob.com/daikuan/199.html' target='_blank' data-horse>貸款申請未獲批準(zhǔn)，是指《司法解釋》第23條規(guī)定的情形：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

(8)因開發(fā)商原因延遲辦理房產(chǎn)證的。指商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定(即“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”)的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。

(9)其他情況。主要指所購買的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無效，如因司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的;屬于共有房產(chǎn)，簽訂購買協(xié)議未經(jīng)過其他共有人書面同意的;合同約定的其他情形(如雙方可約定商品房套型誤差超過約定范圍的，買受人可解除合同)。

二、購房合同無效的情形有哪些

1、商品房買賣合同本身的無效

(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;

(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，比如，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可請求法院確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效;

(3)以合法形式掩蓋非法目的的;

(4)損害社會公共利益的;

(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的;

(6)開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無效;

(7)當(dāng)事人約定以辦理登記備案為商品房預(yù)售合同生效要件，但合同未辦理登記備案的;

(8)開發(fā)商在劃撥土地上進(jìn)行商品房開發(fā)，未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的，簽訂的商品房買賣合同無效。

2、商品房買賣合同被撤銷的，自始無效

(1)因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人請求撤銷的;

(2)在訂立合同時(shí)顯失公平，當(dāng)事人請求撤銷的;

(3)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方請求撤銷的;

(4)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、所售房屋已經(jīng)出賣給第三人、或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買受人請求撤銷的;

(5)限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，在被法定代理人追認(rèn)之前，善意相對人要求撤銷的;

(6)代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認(rèn)前，善意相對人要求撤銷的。

3、效力待定的商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時(shí)追認(rèn)的為無效合同

(1)限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，未經(jīng)法定代理人追認(rèn)的，該合同無效;

(2)代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，該合同無效;

(3)無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，簽訂商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，該合同無效。

相信各位在閱讀了上述內(nèi)容之后，已經(jīng)對商品房買賣合同解除的相關(guān)內(nèi)容有所了解吧。需要注意，對商品房買賣合同的解除具體分為了兩種情況，就包括約定解除和法定解除。而不管是哪一方想要解除該合同要是不滿足規(guī)定或約定的情形，則解除行為就是無效的。

關(guān)于網(wǎng)簽商品房買賣合同撤銷的規(guī)定有哪些?

商品房買賣合同解釋

商品房預(yù)售合同登記備案具有什么的法律效力