【為你推薦】 租房合同? 租房協(xié)議書? 房產(chǎn)證上加名字? 房屋買賣合同糾紛? 房屋兩證? 征地補(bǔ)償? 拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

隨著房?jī)r(jià)的不斷上升，購(gòu)房壓力越來(lái)越大。部分人員有購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的打算，有的也已經(jīng)準(zhǔn)備購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房了。那么什么是小產(chǎn)權(quán)房，如何擬制小產(chǎn)權(quán)房子買賣合同，需要格外注意的問(wèn)題是什么。我們介紹一下什么是小產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范本和購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房所應(yīng)考慮的風(fēng)險(xiǎn)。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村的集體的土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地的出讓金等費(fèi)用的，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家的房管的部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的了。小產(chǎn)權(quán)房是人們?cè)谏鐣?huì)的實(shí)踐中形成的一種約定的俗成的稱謂的。

該類房沒(méi)有國(guó)家的發(fā)放的土地的使用證和預(yù)售的許可證的，購(gòu)房的合同在國(guó)土的房管局不會(huì)給予備案的。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正的合法有效的產(chǎn)權(quán)證的。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市的房?jī)r(jià)躥升密不可分的，其成為社會(huì)的關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲的邁入快速之年的2007年開始的了。

按照國(guó)家的相關(guān)的要求啊。小產(chǎn)權(quán)不得確權(quán)的發(fā)證的，不受法律保護(hù)。2013年11月22日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)緊急通知，遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”。2014年1月，國(guó)土部赴五省督辦查處“小產(chǎn)權(quán)房”。2014年3月，國(guó)土資源部：清理統(tǒng)計(jì)小產(chǎn)權(quán)房，研究后分類處理。

二、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同內(nèi)容

1、身份信息

2、標(biāo)的甲方自愿將其村證房位于 市 區(qū) 的房屋(建筑面積 平方米)以人民幣元整(￥ 元)的價(jià)款出售給乙方。

3、定金事項(xiàng) 乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

4、過(guò)戶條件義務(wù)及稅費(fèi) 本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

5、房屋權(quán)轉(zhuǎn)讓 本合同簽訂后，甲方對(duì)的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

6、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

7、違約責(zé)任

8、爭(zhēng)議解決

9、生效日期

10、簽字蓋章

三、購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)

1、法律風(fēng)險(xiǎn)

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)已有的案例來(lái)看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買人的權(quán)利會(huì)無(wú)法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

2、政策風(fēng)險(xiǎn)

在購(gòu)買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。

3、監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過(guò)程中其大量的開發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。如果是把購(gòu)房資金預(yù)交給沒(méi)有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問(wèn)題。

4、轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民把房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。

本文理清了小產(chǎn)權(quán)房的概念、買賣合同的主要內(nèi)容及購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。建議不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，如確實(shí)需要買小產(chǎn)權(quán)房的，除與個(gè)人簽訂小產(chǎn)權(quán)房子買賣合同外，盡可能的與村集體簽訂相關(guān)協(xié)議，以盡量減少自己所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，最大限度維護(hù)自身權(quán)益。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力和法律風(fēng)險(xiǎn)分析

2020年小產(chǎn)權(quán)房系列問(wèn)題解決方案將于3月1日出爐

2020小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房協(xié)議范本