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近來，房屋交易市場火爆，一方面人們生活水平提高，都希望在城市里站穩(wěn)腳跟，房子成為他們的必需品，再者房屋漲價過快，供不應求，促成房屋成交量日益增加。但是在現(xiàn)實生活中，由于對于其中風險認知匱乏，買方人不能識別房屋是否為債務房屋而引起不必要損失的現(xiàn)象時有發(fā)生，那么在購買房屋時，債務房屋買賣協(xié)議書是否有效?律霸小編將在接下來的內(nèi)容里為您詳細介紹。

一、債務房屋買賣協(xié)議書是否有效

(一)債務房屋允許轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓附有一定條件

總的來說首先債務房屋是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓無效。其次，債務房屋要實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時才發(fā)生抵押財產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關于債務房屋轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務，含使轉(zhuǎn)讓房達到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項權(quán)利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因為轉(zhuǎn)讓方認為價格賣低了，想毀約，于是以債務房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張買賣協(xié)議無效。實際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實，不使轉(zhuǎn)讓房達到轉(zhuǎn)讓條件，不進行過戶登記。

(二)不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進行過戶登記

被轉(zhuǎn)讓房屋因為債務存在設置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

二、買到債務房屋怎么處理?

(一)購買債務房屋存在風險

如果開發(fā)商在向消費者出售債務房屋時即未通知抵押權(quán)人也未將抵押的情況告知買受人，因而其轉(zhuǎn)讓行為是無效行為。也就是說，購房者與開發(fā)商所簽訂的商品房購銷合同屬于無效合同。因此，抵押權(quán)人作為抵押權(quán)人，在債務人(開發(fā)商)遲延履行還款義務的情況下，有權(quán)依照法律相關規(guī)定實現(xiàn)抵押權(quán)。

(二)若開發(fā)商故意隱瞞債務房屋抵押事實，消費者可申請賠償

消費者可根據(jù)《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條追究開發(fā)商的相關責任。該解釋規(guī)定“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”這購房者可以向法院起訴開發(fā)商返還自己已付的購房款、房款利息、裝修費用等，并可請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

針對已經(jīng)有抵押權(quán)的債務房屋，若符合條件是可以進行轉(zhuǎn)讓的話，此時購房者購買債務房屋協(xié)議書就是有效的。但如果是法律明確規(guī)定不能進行轉(zhuǎn)讓的房屋，而購房者不小心買到了的話，則這樣的房屋就是不能進行過戶的。

綜上所述，雖說債務房屋買賣協(xié)議書雖說不一定無效，但是存在很大的風險，購房者極有可能因為債務房屋存在瑕疵而不能過戶入住，在房屋上漲期間，不僅會造成時間金錢上的浪費，也會影響到家庭的購房計劃。因此，在購買房屋時，可咨詢當?shù)胤慨a(chǎn)律師，了解房屋交易程序和風險，以免不必要的損失。

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