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很多有過(guò)期房購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷的人都反應(yīng)，在購(gòu)買(mǎi)期房的時(shí)候基本都遇到了開(kāi)發(fā)商延期交房的情況。那么從法律角度分析，在約定的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有準(zhǔn)時(shí)交房的，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商延期交房構(gòu)成違約嗎？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我們一起在下文中進(jìn)行了解。

一、開(kāi)發(fā)商延期交房構(gòu)成違約嗎

一般情況下，合同中都約定了出現(xiàn)不可抗力的情況下，開(kāi)發(fā)商可以延期交房。因此，若出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商延期交房，購(gòu)房者可以先對(duì)出現(xiàn)原因進(jìn)行查實(shí)，若沒(méi)有出現(xiàn)不可抗力的原因，那么開(kāi)發(fā)商延期交房就是違約。而所謂的不可抗力具體是指：

(一)自然原因，如洪水、地震等人類無(wú)法控制的災(zāi)害事故;

(二)政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相關(guān)的是，政府行政機(jī)關(guān)在購(gòu)房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)等政策性文件，例如最近新出的房產(chǎn)限購(gòu)令等。此時(shí)開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者承擔(dān)合同不能履行的責(zé)任;

(三)社會(huì)環(huán)境原因，如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、騷亂等。

因此，若不是因上述原因，開(kāi)發(fā)商延期交房就是違約。

二、開(kāi)發(fā)商延期交房承擔(dān)什么責(zé)任?

(一)違約責(zé)任承擔(dān)方式

合同當(dāng)事人一方違約，另一方可以請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金罰則及其他補(bǔ)救措施。商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第九條對(duì)開(kāi)發(fā)商延期交房的違約責(zé)任按延期時(shí)間分兩種情況處理：

1、延期超過(guò)合理期限，購(gòu)房者有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。實(shí)踐中，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人繼續(xù)履行并支付延期違約金的較多。

2、逾期不超過(guò)一定期限(如60日或90日等)，自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，開(kāi)發(fā)商按日向買(mǎi)受人支付已付房款的萬(wàn)分之 (一般約定萬(wàn)分之二或三)的違約金，合同繼續(xù)履行。

(二)逾期違約金的確定。

依照商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第九條約定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額計(jì)算方法予以確定，如果沒(méi)有約定，則根據(jù)法律規(guī)定判斷，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定，按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

(三)開(kāi)發(fā)商辯稱違約金過(guò)高請(qǐng)求減少的法律適用。

開(kāi)發(fā)商經(jīng)常辯稱延期交房違約金過(guò)高而請(qǐng)求減少，因?yàn)?a href='http://www.bjxgfjob.com/contract/354.html' target='_blank' data-horse>合同法規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。但是根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當(dāng)事人對(duì)違約金的約定便沒(méi)有任何意義。

對(duì)于這一點(diǎn)，我國(guó)的相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

購(gòu)買(mǎi)期房的時(shí)候，對(duì)交房的時(shí)間是很重要的。而要是開(kāi)發(fā)商延期交房的話，其實(shí)這樣的行為就是對(duì)購(gòu)房者構(gòu)成了違約的。此時(shí)，購(gòu)房者可以以開(kāi)發(fā)商延期交房構(gòu)成違約，而要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸云浮律師。

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