商品房買賣在實踐中會經(jīng)常出現(xiàn)糾紛的。那么,購買商品房需要查清哪些方面?購房者需要查清開發(fā)商哪些內(nèi)容?購房者需要查清房產(chǎn)的哪些內(nèi)容?購房者需要查清房屋買賣合同的哪些內(nèi)容?這些都是避免購房者出現(xiàn)購房糾紛需要弄清的內(nèi)容。
一、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì),是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實力認定的,資質(zhì)越高,說明其開發(fā)能力越強,承擔風險及責任的能力就越強。如果某一個開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低,則有可能會由于后續(xù)資金不足和組織設計施工的經(jīng)驗欠缺等,出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問題。
二、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍
如果開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經(jīng)營范圍,那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經(jīng)營,購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同,購房者的預期權(quán)益就始終處于不確定狀態(tài)。所以在購買房屋時,一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權(quán)。
三、審查“五證”
“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指:《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預售許可證》。“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房預售許可證。
(1)國有土地使用證。國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證。北京市房屋土地管理局對直接填發(fā)的《國有土地使用證》,根據(jù)國有土地使用方式不同,分別加蓋“北京市房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章”、“北京市房屋土地管理局有償土地使用證專用章”、“北京市房屋土地管理局交納使用費土地使用專用章”、“北京市房屋土地管理局臨時土地使用證專用章”。
(2)建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證,沒有這“兩證”的用地單位屬非法用地,其工程建筑也是違章建筑,不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
(3)建設工程開工證。建設工程開工證是建設單位進行工程施工的法律憑證,也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑,不受法律保護。 北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心,負責開工審批等項工作。
(4)商品房預售許可證。商品房預售許可證的主管機關(guān)是北京市房屋土地管理局,證書由市房地局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。
此外,如果是現(xiàn)房買賣,則開發(fā)商無須辦理(4)所述預售許可證。但是根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》第八條的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售之前,將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊以及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。一般情況下,開發(fā)商備案后,房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會發(fā)給《備案回執(zhí)》或類似的證明文件,以證明其進行的商品房現(xiàn)售是合法的。所以購房者購買現(xiàn)房時,應要求開發(fā)商出示(1)(2)(3)中所述的四種文件和《商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)》。
四、審查所要購買的房屋是否已被抵押
開發(fā)商為籌集建設資金,一般會將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款,這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是如果在商品房開始預售時開發(fā)商沒有辦理解押,就會使購房者承擔很大的風險。這種情況下,如果開發(fā)商預售商品房所收上來的錢沒有用于及時償還銀行的貸款,而用于其他風險投資,致使其無法償還銀行的到期債權(quán),那么銀行的抵押權(quán)屬于擔保物權(quán),購房者的預期房產(chǎn)權(quán)利屬于債權(quán),根據(jù)相關(guān)法律,擔保物權(quán)優(yōu)于債權(quán)受償,銀行的權(quán)利優(yōu)先于購房者的權(quán)利。
所以在購房前一定要弄清所購房屋和其依附的土地使用權(quán)的抵押情況。根據(jù)我國《擔保法》第四十五條規(guī)定,抵押“登記部門登記的資料,應當允許查閱、抄錄或者復印。”買房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購買的房產(chǎn)的抵押情況,也可通過查閱《北京房地產(chǎn)》雜志了解到一些情況,或者直接察看開發(fā)商的土地使用權(quán)證書,上面會有抵押情況的記載。
五、謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導
購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況,聽到的往往都是對此項目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘,一般不具有法律上的效力。雖然最高院的《司法解釋》第三條規(guī)定了“……出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的 ”可以視為合同條款。但是真要把廣告內(nèi)容視為合同條款也并非易事,這里有兩個必須成立的條件,一是“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的,二是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的,而真正打起官司來這兩個條件是很難認定的。開發(fā)商很容易規(guī)避這些條款,使購房者的權(quán)益受到危害。
商品房買賣的違約金規(guī)定
什么是霸王合同,商品房買賣遇到霸王合同怎么辦
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簡介:
丁旭峰律師,河南駐馬店人,中共黨員,中華全國律師協(xié)會會員、常州律師協(xié)會會員,江蘇鼎國律師事務所律師。中國黨員,畢業(yè)于鄭州大學、廣西師范大學,擁有本科法律文憑和法學碩士學位文憑,具有高校教師資格證書,有著二十余年的豐富法學教學經(jīng)驗和深厚法學理論功底,對企業(yè)人力資源管理、勞動關(guān)系管理、合同關(guān)系、家庭婚姻、知識產(chǎn)權(quán)、民間借貸等有獨特的見解和豐富的實務處理經(jīng)驗。業(yè)務領(lǐng)域:企業(yè)法律顧問、合同糾紛、知識產(chǎn)權(quán)、人身損害、債權(quán)債務、婚姻家庭、交通事故、刑事辯護。聯(lián)系電話:15961442562;QQ:649205185;微信:15961442562;郵箱:649205185@qq.com
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