案情簡介

原告（被上訴人）：莫某某 被告（上訴人）：陳某某 被告：許某某 第三人：某房地產經紀有限公司（簡稱某經紀公司） ２００６ 年１１月２１日，原告莫某某（買方）、被告陳某某（賣方）與第三人某經紀公司（經紀方）簽訂了《房屋轉讓合同》，合同約定：買賣雙方同意通過經紀方出售及 購入深圳某花園１１層Ｆ房產，該套物業成交價格為人民幣８０萬元；其中定金人民幣５萬元在簽署合同的當日交付，其余人民幣７５萬元作為第二部分樓款通過銀 行按揭付款；如買方不能履行本合同，則已付定金由賣方沒收，但賣方不得向買方進一步追究責任或者要求賠償損失，如賣方不能履行本合同則須雙倍返還定金給予 買方，但買方不得向賣方進一步追究責任或者要求賠償損失。 在 《房屋轉讓合同》中，賣方一欄處注明了賣方是被告陳某某和許某某兩人，并注明了陳某某是賣方的代理人／代表人，且合同備注④注明了“鑒于買賣雙方各有權利 人未到場，代表人負責全權責任，買方過戶時需增加權利人，賣方不得異議”，而合同賣方落款處僅有被告陳某某一人的簽名。在簽訂合同當天，原告莫某某將定金 人民幣５萬元交付給被告陳某某，被告陳某某簽收后將定金托管于第三人某經紀公司處，至今一直未取回。因涉案房屋系被告陳某某及許某某共同所有，而被告許某 某并未授權陳某某出售該房屋，且事后也明確表示不同意出售，《房屋轉讓合同》因而無法履行。 原告認為雙方簽訂的《房屋轉讓合同》合法有效，兩被告在簽訂《房屋轉讓合同》后不同意履行出售房屋的義務，構成違約，應當承擔雙倍返還定金的違約責任。兩 被告則認為陳某某未經許某某同意擅自出售共有房屋屬于無權處分，《房屋轉讓合同》因此無效，兩被告無須就無效合同的不履行承擔違約責任。原、被告雙方由此 發生糾紛，原告訴至法院，請求判令兩被告連帶雙倍返還定金人民幣１０萬元。

辦案思路及心得

依民法理論，法律上的處分包括負擔行為與處分行為，無權處分無效究竟是指什么無效呢？這正是本案處理關鍵之所在。 物權變動的原因不同于物權變動的結果。處分人無權處分只對物權能否發生變動產生影響，而不能決定合同是否有效 ２００７年１０月１日起施行的《中華人民共和國物權法》第十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登 記簿時發生效力。”第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效； 未辦理物權登記的，不影響合同效力?！鄙鲜龇梢幎ù_立了“物權變動與原因行為的區分原則”，即物權變動的原因不同于物權變動的結果。為處分物而簽訂的合 同是標的物的物權發生變動的原因，物權能否發生變動則屬于物權變動的結果。處分人無權處分只應對標的物的物權能否發生變動產生影響，而不能決定合同是否有 效。 物 權變動原因與結果的區別源于民法理論上有關負擔行為與處分行為的區別。就負擔行為與處分行為的區分而言，負擔行為僅僅是設定請求權的法律行為，行為本身并 不導致既有權利發生變化，而處分行為則是直接導致既有權利內容變更、轉移、設定負擔或者消滅的法律行為。就本案所涉房屋轉讓，負擔行為表現為房屋轉讓合 同，是債權債務發生的原因，處分行為表現為房屋過戶登記，是房屋轉讓合同履行的結果，導致房屋所有權轉移。處分行為的有效是以處分人具有處分權為要件，而 負擔行為不以負擔義務人具有處分權為有效條件。 合同有效是合同履行的前提，但有效的合同未必都能夠得以履行；合同能否履行，涉及的是當事人是否違約的問題 根 據物權變動的原因與結果以及負擔行為與處分行為的區別，就能區分合同是否有效與合同能否履行是兩個不同范疇。對于無權處分他人之物的合同，僅涉及合同能否 履行以及合同相對人能否實現合同履行結果而取得標的物所有權，而與合同本身的效力無關。合同是否有效，在簽訂之日就已確定，而不能通過合同是否履行反過來 決定合同的效力，合同的效力是獨立存在的。合同有效是合同履行的前提，但有效的合同未必都可以或者得以履行。合同能否履行及是否履行，涉及的是當事人是否 違約的問題。如果負擔有履行義務的一方當事人因為事實方面的原因、法律方面的原因或者履行成本方面的原因而不能履行合同或者不適宜履行合同，則應當承擔違 約責任。 綜 上，無權處分無效是指處分行為無效而非合同（負擔行為）無效，合同的效力應當取決于當事人的意思表示是否真實以及是否滿足法定的無效原因，而非取決于合同 能否履行。將物權變動原因與結果以及合同不能履行與無效加以區分的實踐意義就在于保護善意相對人的履行利益，保障整個交易秩序。假如對物權變動原因與結果 和合同不能履行與無效不加以區分的話，就會導致將沒有或者不能發生物權變動結果的合同認定為無效合同，其結果就會鼓勵違約一方，縱容違約的當事人，守約一 方的合法權益就得不到保護，最終的結果就是破壞整個市場經濟交易秩序。 根據物權變動的原因與結果以及負擔行為與處分行為的區別，就能區分合同是否有效與合同能否履行是兩個不同范疇。對于無權處 分他人之物的合同，僅涉及合同能否履行以及合同相對人能否實現合同履行結果而取得標的物所有權，而與合同本身的效力無關。合同是否有效，在簽訂之日就已確 定，而不能通過合同是否履行反過來決定合同的效力，合同的效力是獨立存在的。合同有效是合同履行的前提，但有效的合同未必都可以或者得以履行。合同能否履 行及是否履行，涉及的是當事人是否違約的問題。如果負擔有履行義務的一方當事人因為事實方面的原因、法律方面的原因或者履行成本方面的原因而不能履行合同 或者不適宜履行合同，則應當承擔違約責任。 綜 上，無權處分無效是指處分行為無效而非合同（負擔行為）無效，合同的效力應當取決于當事人的意思表示是否真實以及是否滿足法定的無效原因，而非取決于合同 能否履行。將物權變動原因與結果以及合同不能履行與無效加以區分的實踐意義就在于保護善意相對人的履行利益，保障整個交易秩序。假如對物權變動原因與結果 和合同不能履行與無效不加以區分的話，就會導致將沒有或者不能發生物權變動結果的合同認定為無效合同，其結果就會鼓勵違約一方，縱容違約的當事人，守約一 方的合法權益就得不到保護，最終的結果就是破壞整個市場經濟交易秩序。

裁判結果

羅湖區人民法院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零 七條、第一百一十五條的規定，判決被告陳某某應向原告莫某某返還購房定金人民幣５萬元，并賠償一倍購房定金人民幣５萬元；駁回原告莫某某要求被告許某某共 同承擔本案民事責任的訴訟請求。 一 審判決宣判后，被告陳某某不服，向深圳市中級人民法院提起上訴，請求二審法院撤銷一審判決，確認《房屋轉讓合同》無效，由第三人某經紀公司直接返還其所托 管的定金人民幣５萬元給被上訴人莫某某，并改判上訴人無須向被上訴人賠償定金人民幣５萬元。深圳市中級人民法院經審理后認為，原審判決認定事實清楚，證據 充分，適用法律正確，遂依法作出駁回上訴，維持原判的終審判決。