問：小產權房能公證嗎

答：首先小產權房的房產是不能公證的，公證的基礎是要合法。所謂小產權是國家不認可的，更不能上市交易的，公證處當然不能做這種公證;但可贈與或遺囑。

【相關知識】

一、小產權房可以進行買賣嗎

鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

從價格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%;從住房形態看，一樣是普通住宅;從建設手續看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監督檢驗。

小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

由此看來，小產權房雖然不是違法建筑，但也是不能買賣的。

二、購買“小產權房”的法律風險在哪里?

1、無法取得房屋使用權：《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。”違法小產權房的建設、銷售者不具備房屋建設、銷售資格，沒有在政府部門登記備案。現實中因小產權房一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導致大量購房者無法取得房屋占有使用權，在合同無效情況下也無法獲得法律支持。

2、不能辦理房產證：國土資源部、財政部、農業部聯合下發的《關于加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》(國土資發〔2011〕60號)第十條規定，對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。

3、不能上市交易：小產權房不是商品房，即使是合法的小產權房目前也沒有完全放開流轉，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者很難得到補償。即使將來可以上市交易，也會采取類似經濟適用房上市交易的規則，向國家補繳土地出讓金等費用，這樣小產權房的價格優勢就并不突出了。

4、沒有質量保證：目前，絕大多數的違法小產權房在建造時，無規劃許可、無土地使用證、無建筑施工許可，也沒有施工監理、竣工驗收，是沒有任何質量保證的違法建筑。很多小產權房在實際使用中出現墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規范和標準。一旦發生房屋質量糾紛，甚至變成危房或房屋倒塌，購房者想維權都找不到對象，只能自行承擔損失。

5、可能被強制拆除或沒收：《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定，“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”一旦違法小產權房被依法強制拆除或者沒收，購房者將無法獲得任何補償，面臨血本無歸的巨大風險。

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