問(wèn)：小產(chǎn)權(quán)房能公證嗎

答：首先小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)是不能公證的，公證的基礎(chǔ)是要合法。所謂小產(chǎn)權(quán)是國(guó)家不認(rèn)可的，更不能上市交易的，公證處當(dāng)然不能做這種公證;但可贈(zèng)與或遺囑。

【相關(guān)知識(shí)】

一、小產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)嗎

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%;從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅;從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門(mén)的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。

小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類(lèi)土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。

由此看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房雖然不是違法建筑，但也是不能買(mǎi)賣(mài)的。

二、購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的法律風(fēng)險(xiǎn)在哪里?

1、無(wú)法取得房屋使用權(quán)：《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?！边`法小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷(xiāo)售者不具備房屋建設(shè)、銷(xiāo)售資格，沒(méi)有在政府部門(mén)登記備案。現(xiàn)實(shí)中因小產(chǎn)權(quán)房一房?jī)少u(mài)、房屋爛尾、買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效等情況，導(dǎo)致大量購(gòu)房者無(wú)法取得房屋占有使用權(quán)，在合同無(wú)效情況下也無(wú)法獲得法律支持。

2、不能辦理房產(chǎn)證：國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2011〕60號(hào))第十條規(guī)定，對(duì)于借戶(hù)籍管理制度改革或者擅自通過(guò)“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。

3、不能上市交易：小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，即使是合法的小產(chǎn)權(quán)房目前也沒(méi)有完全放開(kāi)流轉(zhuǎn)，不能上市交易，無(wú)法辦理抵押貸款，無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷，購(gòu)房者很難得到補(bǔ)償。即使將來(lái)可以上市交易，也會(huì)采取類(lèi)似經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的規(guī)則，向國(guó)家補(bǔ)繳土地出讓金等費(fèi)用，這樣小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就并不突出了。

4、沒(méi)有質(zhì)量保證：目前，絕大多數(shù)的違法小產(chǎn)權(quán)房在建造時(shí)，無(wú)規(guī)劃許可、無(wú)土地使用證、無(wú)建筑施工許可，也沒(méi)有施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收，是沒(méi)有任何質(zhì)量保證的違法建筑。很多小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際使用中出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質(zhì)量問(wèn)題，更無(wú)法達(dá)到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，甚至變成危房或房屋倒塌，購(gòu)房者想維權(quán)都找不到對(duì)象，只能自行承擔(dān)損失。

5、可能被強(qiáng)制拆除或沒(méi)收：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè);無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。”一旦違法小產(chǎn)權(quán)房被依法強(qiáng)制拆除或者沒(méi)收，購(gòu)房者將無(wú)法獲得任何補(bǔ)償，面臨血本無(wú)歸的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

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