當(dāng)您在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要注意相關(guān)事項(xiàng)，否則就可能會(huì)遇到法律風(fēng)險(xiǎn)。那么，在實(shí)踐中，哪些二手房買(mǎi)賣(mài)有風(fēng)險(xiǎn)呢?而作為購(gòu)房者，當(dāng)然都想避免這些風(fēng)險(xiǎn)，順利的購(gòu)買(mǎi)到讓自己滿(mǎn)意的房屋。那應(yīng)該如何選擇滿(mǎn)意的二手房呢?下面將為您做一個(gè)較為詳細(xì)的闡述。

一、哪些二手房買(mǎi)賣(mài)有風(fēng)險(xiǎn)

1、產(chǎn)權(quán)不明確的

物權(quán)法第六條、第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。買(mǎi)房前，要核對(duì)出賣(mài)人是否具有產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法第十七條和建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有物權(quán)的證明，是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，是國(guó)家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)。因此，查明賣(mài)方提交證書(shū)的真實(shí)性要放在首位。

2、土地權(quán)屬不清的

《土地管理法》第八條規(guī)定，土地分為國(guó)家、集體所有兩種性質(zhì)。第五十五條規(guī)定，繳納土地使用權(quán)出讓金和其他土地有償使用費(fèi)后，方可使用土地。房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)辦理出讓手續(xù)，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。

3、無(wú)共有人聲明的

《民法通則》第七十八條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)按份共有人按各自份額、共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，享有權(quán)利，分擔(dān)、承擔(dān)義務(wù)。按份共有的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。合同法第五十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同無(wú)效。二手房大多是夫妻或家庭成員共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)未取得共有人同意出售聲明的二手房會(huì)惹上麻煩。

4、被保全、查封的

最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》第三十八條規(guī)定，被執(zhí)行人無(wú)金錢(qián)給付能力的，法院有權(quán)裁定對(duì)被執(zhí)行人的其他財(cái)產(chǎn)采取查封、扣押措施。第四十四條規(guī)定，被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的，法院有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期追回財(cái)產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，司法機(jī)關(guān)已保全、查封的房屋是不能買(mǎi)的。

5、設(shè)定了抵押權(quán)的

《房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。因此，應(yīng)審查權(quán)屬證書(shū)原件是否有抵押記載，沒(méi)有抵押權(quán)的房屋不能購(gòu)買(mǎi)。

6、不符合轉(zhuǎn)讓條件的

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿(mǎn)5 年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購(gòu)。滿(mǎn)5 年轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，對(duì)不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房也要當(dāng)心。

二、如何選擇滿(mǎn)意的二手房

1、看戶(hù)型：平面布局合理是居住舒適的根本。

2、樓頂?shù)姆孔?包括帶閣樓的房子)，從理論上說(shuō)可能漏雨，而且冬冷夏熱。實(shí)際上，更不能抱有幻想，漏雨按照開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法是建筑通病，無(wú)法根治。現(xiàn)在的防水材料，最長(zhǎng)壽命為5年，一些劣質(zhì)的甚至才一年左右。如果到時(shí)候防水材料老化導(dǎo)致滲漏，沒(méi)有別的辦法，只能是維修，而且要過(guò)幾年就大修一次。樓頂?shù)姆孔佣湎臒岬某潭龋挥袑?shí)際住過(guò)的才能體會(huì)出來(lái)。

一樓(半地下室)的房子，最好也別買(mǎi)。這樣的房子不但采光、私密性、安全性大打折扣，而且可能存在返潮等問(wèn)題。

3、遠(yuǎn)離高壓電塔離高壓電塔最好超過(guò)200公尺，免小孩流鼻血，大人易得癌癥或其它暗病。不與高架橋、陸橋同行之房屋免流年與五黃飛到，禍不單行。

4、不住太老舊的房子屋子太老，過(guò)去必承受太多人間怨氣，久住則易受影響。不貪求便宜低于行情之屋子，必有不利市場(chǎng)及租方的條件。如屋子在風(fēng)水上不利于住人，曾經(jīng)死過(guò)人或結(jié)構(gòu)有問(wèn)題等等。

5、不鄰病家如屋內(nèi)有病人，或與房東合住，房東家中有久病或重病之人，最好都不要搬進(jìn)去住，免得惹穢氣上身。不住貼有符紙、化煞物品(如凹凸鏡、八卦鏡等)的房不管房東如何托詞，最好都不要住進(jìn)去。

6、不近廟宇、天主教堂或基督教堂因?yàn)殛帤馓兀紝訇幧分亍?/p>

希望對(duì)您能有所幫助。在此，還需要提醒購(gòu)房者的是，在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，一定要多一個(gè)心眼，情愿買(mǎi)得遲點(diǎn)，也不要買(mǎi)一些有風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)，不然會(huì)惹上很多麻煩的。如果您擔(dān)心購(gòu)房會(huì)遇到法律風(fēng)險(xiǎn)，那么建議您可以去咨詢(xún)一下專(zhuān)業(yè)的律師，讓律師為您有效的幫助。

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