二手房買賣中，需要的手續(xù)和流程也是相當(dāng)繁瑣。如果有一個(gè)環(huán)節(jié)不仔細(xì)，就會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的糾紛產(chǎn)生。本文就二手房買賣中需要登記的事項(xiàng)作詳細(xì)介紹。

(一)抵押權(quán)設(shè)立登記

二手房買賣通常都會(huì)涉及到抵押權(quán)登記，比如下家要向銀行貸款買房，那就要到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押權(quán)登記，并讓交易中心出具以貸款人即銀行為他項(xiàng)權(quán)利人的《他項(xiàng)權(quán)利證明》，這就表明銀行是這套房屋的抵押權(quán)人，如果不辦抵押權(quán)登記，銀行是不會(huì)貸款的。

(二)抵押權(quán)注銷登記

債務(wù)人清償債務(wù)后可以將抵押權(quán)消滅，申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記。比如上家將有抵押的房產(chǎn)出售給下家，需要先向債權(quán)人清償債務(wù)注銷抵押才能辦理過戶交易手續(xù)。登記機(jī)關(guān)在受理之日起七日內(nèi)審核完畢并記載在房地產(chǎn)登記簿上。

(三)預(yù)告登記

二手房買賣經(jīng)過雙方同意，在合同簽訂后，一方或者雙方均有權(quán)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記。由于預(yù)告登記主要是為防止上家一房二賣保障下家的權(quán)利，下家是 “預(yù)告登記的權(quán)利人”，所以下家可以向房地產(chǎn)交易中心單方申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)告登記，登記機(jī)關(guān)在受理之日起七日內(nèi)審核完畢并記載在房地產(chǎn)登記簿上。

(四)轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記也就是過戶登記，因買賣、交換、贈(zèng)與等，房地產(chǎn)的權(quán)利人發(fā)生變化，此時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將變更事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書;不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人。

(五)更正登記

房地產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以持有關(guān)證據(jù)申請(qǐng)更正登記。申請(qǐng)更正登記的事項(xiàng)涉及第三人房地產(chǎn)權(quán)利的，有關(guān)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)。　　(六)異議登記

房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人等事項(xiàng)有錯(cuò)誤，房地產(chǎn)登記簿記載的房地產(chǎn)權(quán)利人不同意更正，且利害關(guān)系人不能提交行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬等事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，可以持權(quán)利歸屬等事項(xiàng)可能存在錯(cuò)誤的有關(guān)證據(jù)申請(qǐng)異議登記。

房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理異議登記申請(qǐng)的當(dāng)日，將異議事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿。申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)，不提起訴訟、仲裁或者土地權(quán)屬爭(zhēng)議行政處理的，異議登記失效，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以注銷。　　相關(guān)知識(shí)：二手房過戶的注意事項(xiàng)

(一)房屋權(quán)屬清晰。了解房屋權(quán)屬，俗稱“摸家底”。房屋權(quán)屬是否清晰，賣方是否具有該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，直接決定了房屋交易安全性。例如：商品房得有兩證、“房改房”得有房改協(xié)議。而且產(chǎn)權(quán)人和賣方必須是同一人，不然虛假售賣，或買了房辦不了證，都將直接影響到交易安全。

(二)物業(yè)交割清晰。物業(yè)交割包括水、電、煤氣、停車費(fèi)，以及物管費(fèi)等，這些金額雖不大，但是交割不清會(huì)遺留下很多問題，如果原業(yè)主拖欠房屋有關(guān)債務(wù)會(huì)給新業(yè)主入住帶來困擾。

(三)付款時(shí)間清晰。買賣雙方需在簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定好付款流程，首款、尾款分別于何時(shí)支付，約定絕對(duì)日期，不要用“過戶后付余款”，此種約定過于模糊，“過戶”有很多時(shí)間點(diǎn)，如遞交過戶資料、兩證均已至買方名下等，一定要明確。

(四)稅費(fèi)承擔(dān)清晰。二手房交易涉及稅費(fèi)金額是筆不小的開支，雖然由誰支付均已在辦證條款里明確，但其中一方如賣方在交易過程中認(rèn)為個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)過重，想毀約或者抬高售價(jià)等，都將給交易帶來諸多麻煩。所以應(yīng)該事前明確，以防止房東為轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)而抬高房?jī)r(jià)。

(五)違約責(zé)任清晰。無論是買賣雙方自行交易還是通過中介交易，都應(yīng)在購(gòu)房合同上明確雙方責(zé)權(quán)，確定履約時(shí)間和違約責(zé)任，這樣才能約束雙方義務(wù)的履行，即使發(fā)生分歧也有據(jù)可依，進(jìn)行追究。

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