案情簡介

2002年6月，解女士與湯先生登記結婚，2005年12月，兩人共同購買了公房的售后產權，房產登記在湯先生名下。 2006年1月，湯先生朋友朱先生需要資金周轉，找來湯先生至房產交易中心簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定將房產“轉讓”給朱先生，合同約定轉讓價款為人民幣25萬元。同年3月，系爭房產過戶至朱先生名下。其后朱先生作為借款人與銀行、住房擔保置業簽訂《住房公積金個人購房擔保借款合同》三方協議，借款金額42000元，借款期限為15年。

2008年1月，朱先生將系爭房產委托中介掛牌出售。同年1月，朱先生與案外人汪女士就系爭房產簽訂了《上海市房地產買賣合同》，約定轉讓價款為人民幣30萬元，房款為凈到手價，過戶等相關費用由汪女士承擔。同年1月底，汪女士給付朱先生定金一萬元，房款及裝潢款項人民幣19萬元。同年2月初，系爭房產剩余貸款余額一次性付清，所設抵押撤銷，朱先生與汪女士辦理了房產過戶手續，雙方簽署補充協議，鑒于朱先生與原房主湯先生存在租賃關系，待此房空出后，汪女士再支付尾款。如朱先生收取購房款20萬元后，存在違約行為，其愿意支付汪女士雙倍違約金40萬元。 由于朱先生遲遲不交房，汪女士上門要求朱先生盡快搬離。朱先生經過房產信息查詢后，向有關部門提出異議登記，系爭房產被登記至朱先生名下。

解女士作為原告起訴丈夫及朱先生，汪女士及銀行、住房置業擔保公司作為第三人參與本案訴訟。解女士認為兩被告的行為嚴重侵害了其合法愿意，要求判令兩被告之間就系爭房產所簽訂的買賣合同無效。

辦案思路及心得

1、是否存在真實的買賣關系？

湯先生辯稱，2006年初，因好友朱先生做生意缺錢，為幫助其籌措資金，將其房產“借”給朱先生辦理銀行貸款，故簽訂了房屋買賣合同，辦理了產權過戶手續，朱先生未支付過任何款項。“出借”房產一事未與妻子商量過，其妻不知情。

朱先生辯稱，雙方的買賣合同真實合法，以現金方式完成房產交易，由于是朋友關系，所以沒有讓對方出具收條。其認為湯先生的妻子解女士對于房產買賣一事是知情的。其購買房屋目的是投資，故同意朱先生繼續居住以取得租金。

從現有證據反映，銀行貸款42000元進入了湯先生的賬戶，湯先生辯稱其后取出，交付了朱先生。但是未見其朱先生他付款證據，所以朱先生未實際支付合理的購房對價，其取得系爭房產非善意取得。

2、解女士對共有產權侵權能否主張維權。

雖然系爭房產從形式上登記產權人為湯先生一人，但該房實際上系解女士與湯先生于婚姻關系存續期間共同購買，應屬于夫妻共同財產。作為解女士和湯先生共同的好友，朱先生明知系爭房產為解女士的夫妻共同財產，被告在未征得解女士同意的前提下擅自將系爭房產出賣，系無權處分行為。根據合同法規定，惡意串通，損害第三人權益的，應屬無效。

朱先生聲稱以現金方式支付了購房款，缺乏證據證明，其沒有證據證明解女士對于系爭房產的出售是明知的。

合同無效后，因該合同取得的財產應當予以返還，當事人應當根據自己的過錯承擔相應的責任。湯先生稱其從銀行取得42000元直接給付朱先生，提供的證據不充分，法院難以采信，故系爭房產過戶至湯先生名下后，湯先生需要返回42000元。

3、汪女士是否為善意第三人。

汪女士聲稱，其依據房產登記與朱先生簽訂購房協議，并支付了購房款，其為善意第三人，權利應該得到保護。

由于汪女士未實際取得系爭房屋的產權，不適用不動產善意取得的制度。

對于汪女士造成的合法權益受到損害，可另案主張權利。

建議不要基于友情，為他人代辦抵押手續或者過戶手續，而將房產過戶他人，否則像湯先生一樣，即使保留了朱先生的房產證和買賣合同、銀行貸款合同，朱先生之流也會通過遺失申明補辦房產證。會存在房產被另行出售的風險。

如果房產一旦過戶到汪女士名下，汪女士支付完全款，此案的處理無疑會更復雜，值得借鑒和深思。

裁判結果

法院判決湯先生與朱先生于2006年1月就系爭房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效，朱先生于判決生效日起十日內協助湯先生辦理系爭房屋的產權過戶手續，過戶費用由兩人各半承擔。

湯先生應于判決生效之日起十日內返回朱先生購房款人民幣42000元。