房地產公司作為公司的一種，其也有公司可能具備的經濟活動，破產就是其中之一，房地產公司盈利雖多，卻也會面臨破產風險。但由于房地產公司破產涉及的利益群體較多，情況較為復雜，所以房地產公司破產清償順序又不同于普通公司。今天，讓我們來看看房地產破產清算償還順序是什么。

一、法律依據

(一)被拆遷人權利順位

2011年1月21日起施行的國務院《國有土地上房屋征收和補償條例》將國有土地上房屋征收和補償的主體限定為市、縣級人民政府，不包括房地產企業，但在該條例實施前，依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定，房地產企業取得房屋拆遷許可證的，可以成為拆遷人，與被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補償合同。

立法論上的依據包括：一是拆遷房屋是被拆遷人賴以生存和生產的基本物質條件;二是房屋拆遷涉及社會公共利益，被拆遷人服從公益理應獲得特別保護;三是被拆遷人與房地產開發企業簽訂安置補償協議，早于土地使用權抵押或在建工程抵押，物保債權人通過審查及相應安排，完全可以防控被拆遷人權利優先性帶來的信用風險。在解釋論上，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條第1款規定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”

(二)消費購房人權利順位

在不考慮消費購房人特殊性的情況下，作為整體的購房人權利應區分以下情形加以對待：首先，購房人支付全部購房款的情形。就購房人向債務人主張的權利性質，存在兩種不同認識：一是物權請求權說，即購房人可以基于物權關系主張取回權。理由是不動產物權由登記所賦予的觀點，顯然與登記的行政屬性相悖，對不動產物權歸屬的判斷，除法律另有規定，只能依賴于基礎民事法律關系的審查判斷結果，絕對地將不動產登記作為認定不動產取回權成立與否的標準不可取。二是債權請求權說。理由為購房人購買房屋，物權法上的屬性為繼受取得不動產，依據物權法第十四條的規定，受讓人自變更登記時才始取得不動產所有權;購房人與房地產開發企業簽訂的是購房協議，并非合作建房協議，不能得出購房人原始取得或共同共有房屋的結論。筆者贊同債權請求權說。其次，購房人支付部分購房款的情形。此時，購房協議屬于雙方均未履行完畢的合同，管理人有權選擇是否繼續履行合同。選擇繼續履行合同的，依照企業破產法第四十二條第(一)項的規定，購房人債權為共益債務;選擇解除合同的，購房人債權不享有共益性質。

(三)建設工程價款債權順位

合同法第二百八十六條規定了建設工程價款優先權，《批復》進一步明確規定，建設工程價款優于抵押權和其他債權，由此，建設工程價款優先權得以確立。反對的觀點認為，建設工程價款優先權不具有公示效力，不能對抗在先抵押權，否則將影響交易安全。筆者贊同賦予建設工程價款優先權。不動產建設優先權的債權人應當于工程完成后一定期間內就經公證之工程款進行優先權登記，經登記之不動產建設優先權自工程開始之日起享有順位，得對抗其后成立之抵押權，并得于登記額度內優先受償。

(四)預告登記權順位

物權法第二十條確立了不動產預告登記制度，需要注意的是，預告登記與預售登記并非同一概念，前者具有物權法上的效力，后者則僅規定于城市房地產管理法之中，屬于行政管理手段，并不具有物權法上的效力。

(五)消費購房人定金債權順位

定金作為債權擔保方式，受償順位并無明確規則可循。企業破產法第一百零九條規定了擔保物別除權，但是，除封金形式以外，一般情形下定金并不是以特定財產設置的擔保，債務人收取定金后，即以其非特定全部財產作為定金償付責任財產，這使得定金債權與其他破產債權的清償財產范圍完全混同，因此，“定金不屬于物保債權范疇”。

二、清償順序

房地產開發企業破產債權清償順序如下：

1、簽訂房屋產權調換拆遷安置補償協議的被拆遷人的支付房屋請求權;

2、建設工程價款優先權;

3、銀行抵押權以及經預告登記的預售商品房購房人請求權，按登記先后順序就抵押物或特定物受償。在預售商品房消費購房人不能從破產企業無擔保財產中得到清償時，可以從抵押物變價款中分出一定比例優先受償;

4、破產費用及共益債務;

5、預售商品房消費購房人請求權、消費購房人支付的定金本金(設定優先受償上限或比例)、勞動債權(包括職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付職工的補償金);

6、所欠稅款及前項規定以外的社會保險費用;

7、普通破產債權。

根據我國民法規定，債權優先于物權，所以房地產破產清算償還順序應當以債務優先，也就是房地產公司欠下的建設工程價款優先受到清償，其次才是其他費用。由于房地產公司涉及的利益群體龐大，所以其破產清算也是較普通公司復雜而繁瑣得多。對于已經購買該房地產公司房屋的債權人來說，則要耐心等待國家破產清算小組的賠償。

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