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寧波
擔保法不動產未登記的效率如何？
一、擔保法不動產未登記的效力如何?
擔保法不動產未登記的效力在司法實踐當中是存在著不同的爭議的，通常情況下來認定，對于這樣的一種效力不會產生太大的影響，但是未登記的擔保，把不動產的話，可能會存在著一些瑕疵問題，所以最好還是要登記一下。
司法實踐中，對于這個問題的處理意見分歧較大，形成了以下四種觀點：
1、擔保法實施前不動產抵押合同的效力學界的第一種觀點是有效說。這種觀點認為，這類抵押合同有效，債權人對抵押物享有優先受償權。
其主要理由是：
①最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百三十三條第一款規定，擔保法施行以前發生的擔保行為，適用擔保行為發生時的法律、法規和有關司法解釋。因此，研究這類抵押合同效力的法律依據，主要是民法通則相關條款。
②民法通則未規定抵押合同是否登記才生效，故這類抵押合同只要符合民法通則第五十五條規定的民事法律行為三項條件，同時不具有民法通則第五十八條規定的無效民事行為七種情形之一，就應當認定其有效。
③民法通則第八十九條第二項規定，債務人或第三人可以提供一定的財產作為抵押物，債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還。既然這類抵押合同有效，那么債權人就對抵押物享有優先受償權。
2、擔保法實施前不動產抵押合同的效力學界第二種觀點是無效說。這種觀點認為，這類抵押合同無效。
二、其主要理由是：
①盡管擔保法實施前當時的法律、法規未明確規定這類抵押合同須登記才生效，但這類抵押合同在履行時間上跨越擔保法實施日，在擔保法實施后應當補辦抵押物登記而未予補辦，故應認定這類抵押合同無效。
②第一種觀點認為這類抵押合同有效，債權人享有優先受償權，是不妥當的。假設抵押人在擔保法實施后又將同一抵押物抵押給了其他債權人(善意第三人)，并且在登記部門辦理了抵押物登記，試問，前后兩個債權人到底誰對抵押物享有優先受償權?這個問題的兩難回答，可以成為第一種觀點的否定性評價。
3、擔保法實施前不動產抵押合同的效力學界第三種觀點是效力中止說。這種觀點認為，這類抵押合同成立后生效，但其效力維持到擔保法實施之日中止，如在擔保法實施后補辦了抵押物登記則恢復其效力，反之則不能恢復其效力。
在實際生活當中，確實關于一個合同方面的效率大家都比較擔心，如果說不發生效力的話，那么合同所由此帶來的一些權利和義務方面的問題的話，都不會得到法律的保障了，比如說沒有登記的擔保法當中規定的不動產問題的話，就是讓大家比較困惑。
中華人民共和國擔保法
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