一、擔(dān)保權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序是怎么樣的？

不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的登記，一般需要經(jīng)過以下四個(gè)步驟：一是申請(qǐng);二是審查;三是公告;四是登記。

(1)申請(qǐng)

由于不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)屬私權(quán)，各國立法均規(guī)定，無論是不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的設(shè)立登記、變更登記、涂銷登記，還是順位登記、預(yù)登記等，都必須由當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)不得依職權(quán)為之。如《法國民法典》第2146條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)的登記，應(yīng)當(dāng)在財(cái)產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行……在任何場合，登記員均不得依職權(quán)進(jìn)行登記……”對(duì)此，《德國民法典》第873—899條、《瑞士民法典》第963條和《日本不動(dòng)產(chǎn)登記法》第25條等均有類似的規(guī)定。在登記申請(qǐng)問題上，各國立法的差異主要表現(xiàn)為兩點(diǎn)：

一是需要提交的申請(qǐng)材料不同。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保申請(qǐng)登記，需要提交給登記機(jī)關(guān)的申請(qǐng)材料主要包括：申請(qǐng)書、被擔(dān)保債權(quán)合同、擔(dān)保合同、擔(dān)保物權(quán)屬證書、代為登記的授權(quán)委托書等。但在大陸法國家，有的承認(rèn)法定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，有的則不承認(rèn)。承認(rèn)法定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的國家規(guī)定，法定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保要想具有對(duì)抗第三人的效力，非得辦理登記不可。而在登記申請(qǐng)?zhí)峤坏牟牧现校ㄔ壕哂袌?zhí)行力的生效判決是不可缺少的。

此外，在主張擔(dān)保物權(quán)獨(dú)立性的國家，不為任何債權(quán)提供擔(dān)保的土地債務(wù)、定期土地債務(wù)的登記申請(qǐng)，就不會(huì)要求提交被擔(dān)保債權(quán)的有關(guān)材料。

二是申請(qǐng)的前提條件不同。在德國法上，由于其抵押權(quán)均為約定擔(dān)保，無論是保全抵押還是流通抵押，其設(shè)立都必須符合民法典第873條規(guī)定的物權(quán)設(shè)立原則，即“合意 登記”的原則。因而，抵押當(dāng)事人的合意，是申請(qǐng)登記的前提條件。而在承認(rèn)法定抵押權(quán)的法國，只要有法院的生效裁判，便可作為申請(qǐng)法定抵押權(quán)登記的依據(jù)，無須當(dāng)事人之間的合意。

(2)審查

各國立法均規(guī)定，登記機(jī)關(guān)接到當(dāng)事人的申請(qǐng)書后，應(yīng)當(dāng)在法定的期間內(nèi)，對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查。但如何審查?各國立法主張不一。大體來說，有兩種做法：

一是實(shí)質(zhì)審查主義。即登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記前，對(duì)申請(qǐng)材料中申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)是否存在、形成過程，以及登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人是否相符等，進(jìn)行全面審查!，并依據(jù)審查結(jié)果來決定是否予以辦理不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保登記。如果因登記機(jī)關(guān)的審查疏忽，造成登記簿上記載的權(quán)利與該權(quán)利的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)不符的，登記機(jī)關(guān)對(duì)由此產(chǎn)生的損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)國家賠償責(zé)任。實(shí)質(zhì)審查主義的最大特點(diǎn)就是：登記機(jī)關(guān)不局限于對(duì)書面申請(qǐng)材料審查，而且對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的真實(shí)狀況進(jìn)行審查，這樣，立法就必須賦予登記機(jī)關(guān)以調(diào)查權(quán)。同時(shí)，登記機(jī)關(guān)審查權(quán)的行使與登記錯(cuò)誤的國家賠償責(zé)任緊密聯(lián)系在一起，只要出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，登記機(jī)關(guān)就必須對(duì)由此造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。德國在民法典頒布之前曾實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度，但在民法典中，實(shí)質(zhì)審查制度被廢除

二是形式審查主義。即登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保在進(jìn)行登記前，僅對(duì)當(dāng)事人提供的有關(guān)書面材料和當(dāng)事人的陳述進(jìn)行表面審查，至于不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的變動(dòng)過程與登記之狀態(tài)是否相符，登記機(jī)關(guān)不負(fù)調(diào)查職責(zé)。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的真實(shí)情況與登記狀況不符，而登記機(jī)關(guān)對(duì)此無過錯(cuò)時(shí)，對(duì)錯(cuò)誤登記造成的損害，登記機(jī)關(guān)不承擔(dān)賠償責(zé)任。日、法等國采此立法主張。

應(yīng)當(dāng)說實(shí)質(zhì)審查主義與形式審查主義既有相同點(diǎn)，也有不同點(diǎn)。相同點(diǎn)就在于：登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人提交的書面材料都必須進(jìn)行審查;由于審查疏忽，造成錯(cuò)誤登記的，登記機(jī)關(guān)都必須對(duì)由此產(chǎn)生的損害承擔(dān)國家賠償責(zé)任。

不同點(diǎn)則在于：形式審查主義的立法，僅要求登記機(jī)關(guān)對(duì)因登記錯(cuò)誤而遭受損害的人負(fù)過失責(zé)任。換言之，在錯(cuò)誤是由于登記機(jī)關(guān)過失行為造成時(shí)，登記機(jī)關(guān)才承擔(dān)責(zé)任。其承擔(dān)責(zé)任的條件是：

①登記機(jī)關(guān)的登記記載發(fā)生錯(cuò)漏。

②登記機(jī)關(guān)對(duì)錯(cuò)漏登記存在過失。

③請(qǐng)求賠償?shù)氖芎θ耍幌抻诋?dāng)事人本人。

④當(dāng)事人確因登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)漏登記受到了損害。對(duì)于不符合上述條件的，諸如申請(qǐng)人通過偽造有關(guān)文書，騙取登記機(jī)關(guān)的信任而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保登記的;由于不可抗力因素造成登記文書毀損、丟失而使權(quán)利人的權(quán)利受到損害的;由于申請(qǐng)人本人的原因，造成錯(cuò)漏登記的;因錯(cuò)漏登記給當(dāng)事人以外的第三人造成損害的等，登記機(jī)關(guān)均不承擔(dān)賠償責(zé)任。由此可見，在形式審查主義立法例下，登記機(jī)關(guān)的責(zé)任范圍是非常有限的。

實(shí)質(zhì)審查主義的立法，不僅要求對(duì)書面材料的形式是否符合登記法的要求進(jìn)行審查，而且要求對(duì)書面材料反映的權(quán)利狀況是否與權(quán)利的真實(shí)狀況相符進(jìn)行審查。這樣，只要出現(xiàn)登記簿上記載的權(quán)利狀況與真實(shí)權(quán)利狀況不符，不管是何種原因造成的，都可以推定登記機(jī)關(guān)有過錯(cuò)，登記機(jī)關(guān)必須對(duì)由此造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，登記機(jī)關(guān)的責(zé)任范圍很大。

(3)公告

不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保登記前，是否需要進(jìn)行公告?各國立法對(duì)此態(tài)度不一。《瑞士民法典》第970條規(guī)定，在合理的期限內(nèi)，州應(yīng)公布不動(dòng)產(chǎn)事宜，公布的內(nèi)容主要是當(dāng)事人申請(qǐng)登記的事項(xiàng)。但其他國家的民法典或不動(dòng)產(chǎn)登記法對(duì)公告問題卻未作規(guī)定。

(4)登記

無論是采登記要件主義，還是采登記對(duì)抗主義，各國立法均規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠徊贿^登記的效力不同而已。除登記內(nèi)容外，許多國家的不動(dòng)產(chǎn)登記法還對(duì)登記簿的紙張、不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保登記的位置，登記字跡的涂改乃至登記官員的選任與回避等問題均作了詳細(xì)的規(guī)定。

綜合上面所說的，不動(dòng)產(chǎn)一般是必須要進(jìn)行擔(dān)保登記的，這也是為了保障雙方易的安全性，而且也不讓對(duì)方受到損害，因此在登記的時(shí)候就要按照法律規(guī)定的條款來，只要的有的流程合理、合法，那么就可以登記成功，利用法律來做好保護(hù)的措施。

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例出臺(tái)過程

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例全文

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