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寧波
擔保法解釋關于租賃和抵押的相互關系
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在現實生活中，我們可能碰到租住的房屋被房東抵押出去，不得不臨時被趕走的情況。有時候也存在，急需用錢，需要將已出租的房屋用來抵押貸款的情況。我國法律有買賣不破租的相關規定，但抵押與買賣并不完全相同。如何處理租賃與抵押的關系，在法律的框架內維護好自身權益，需要我們了解我國擔保法解釋關于租賃和抵押的相關規定。
一、租賃權與抵押權
(1)租賃權
租賃權又稱使用收益權，即承租人依租賃合同，在租賃物交付后對租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權的總稱。租賃權是基于租賃合同而形成的一種債權。
(2)抵押權
抵押權是債務人或第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的程序就該財產優先受償的權利。債務人或者第三人為抵押人，債務人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
(3)租賃權與抵押權關系
如果出租在前，抵押在后，則抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押無的受讓人繼續有效，這時，抵押不破除租賃。反之，如果抵押在前，出租在后，則抵押可破除租賃，即抵押權人實現抵押后，有權解除租賃關系。
二、法律依據
(1)物權法
我國《物權法》第190條規定：設立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響;抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
(2)合同法
我國《合同法》第229規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的不影響租賃合同的效力。
(3)最高人民法院關于適用若干司法問題的解釋
《最高人民法院關于適用若干司法問題的解釋》第65條規定：抵押人將已出租的財產抵押時，抵押實現后，租賃合同有效期內對抵押物的受讓人繼續有效；第66條規定，抵押人將已抵押的財產出租時，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
三、應盡義務及注意事項
(1)出租人在出租已抵押物時，應告知承租人抵押情況。如果已告知承租人，承租人仍然承租，則后果有承租人承擔。如果沒有告知承租人，則由出租人承擔。
(2)出租人在抵押已出租物時，也應告知抵押權人出租情況。
(3)承租人在租賃前也應了解租賃物的抵押權問題。
(4)抵押權人在審查抵押物時也應了解抵押物的租賃情況。
通過上面的介紹，特別是擔保法解釋關于租賃和抵押的相關內容，我們可以看出，租賃是一種合同關系，抵押是一種物權關系，并不存在互斥關系。租賃在前，抵不破租;租賃在后，抵可破租;抵可以租，租可以抵。在具體操作過程中，還應本著以法律為準繩，以互惠互利為目的，以友好協商為手段處理好相關各方的關系。
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